Insights · DACH-Referenz­werk · Stand Mai 2026

Dubai Immobilien Glossar — 60+ Begriffe für deutsche Investoren

Definitives deutschsprachiges Nachschlage­werk für Dubai-Immobilien-Fachbegriffe. Jeder Eintrag knapp definiert, mit Gesetzes­quelle (Dubai Law / UAE Federal Law), DLD- oder RERA-Verifikations­pfad und Quer­verlinkung in tiefere AXD-Erklär­artikel. Pflicht-Wortschatz für jeden DACH-HNWI-Käufer: DLD (Grundbuch­behörde), RERA (Aufsicht), Title Deed (Eigentumsurkunde), Oqood (Off-Plan-Vorregistrierung), NOC (Unbedenklichkeits­bescheinigung), Form F (Kaufvertrag), BRN (Maklerlizenz), Ejari (Mietregister), Mollak (Service-Charge-System), JOPD (Gemeinschafts­ordnung), DLP (Gewährleistung), Escrow (Trust-Account) und Golden Visa (10-Jahres-Residenz). Diese 13 Begriffe decken über 80 % der typischen Käufer-Kommunikation in Dubai ab.

Inhaltsverzeichnis nach Kategorie

• Steuer: 183-Tage-Regel · Capital Gains · DBA Deutschland–VAE · Tax Residency Certificate (TRC) · VAT · Wegzugssteuer
• Markt: AED · PSF · ROI / Gross Yield
• Recht: AML / KYC · DIFC · GCC · JOPD · RDC
• Akteure: BRN · Emirates ID · HNWI / UHNWI · RES-Permit
• Off-Plan: Construction-Linked Payment Plan · DLP · Escrow · IDN / Initial Sale & Purchase Agreement · Oqood · Post-Handover Payment Plan · SPA · Snagging
• Betrieb: DEWA · Mollak · Service Charge · Sinking Fund
• Behörden: DLD · RERA · UAE Federal Tax Authority
• Gebühren: DLD-Transfer Fee
• Werkzeuge: Dubai REST App
• Mietrecht: Ejari · Rental Increase Calculator
• Transaktion: Form A · Form B · Form F (MoU) · Form I · NOC · Power of Attorney (PoA) · Trustee Office
• Eigentum: Freehold · Grant · Leasehold · Mulkiya · Title Deed
• Visa: Golden Visa
• Finanzierung: Hypothek (Nicht-Residenten)
• Zahlung: Manager's Cheque

Glossar A–Z

183-Tage-Regel · Steuer

Deutsche Norm aus § 9 AO: Wer mehr als 183 Tage im Kalender­jahr nicht in Deutschland anwesend ist, kann seine unbeschränkte Steuerpflicht beenden — sofern auch Wohnsitz/gewöhnlicher Aufenthalt verlagert sind. Allein das Erreichen der 183 Tage genügt nicht. Detail-Abgleich für DACH-Investoren in der 183-Tage-Regel-Analyse.

AED · Markt

UAE-Dirham, an den US-Dollar gekoppelt mit 1 USD ≈ 3,6725 AED seit November 1997. Für DACH-Käufer relevant: EUR/AED schwankt nur über EUR/USD, was die Investments quasi zu einer USD-Position macht.

AML / KYC · Recht

Anti-Money-Laundering und Know-Your-Customer-Pflichten nach UAE Federal Decree-Law 20/2018. Pflicht­dokumente beim Kauf: Reisepass, Wohnsitz­nachweis, Einkommens-/Vermögens­nachweis. Banken und DLD-Trustees verlangen diese vor jeder Transaktion.

BRN · Akteure

Broker Registration Number — die RERA-Lizenznummer jedes Maklers in Dubai. Pflicht­angabe in jedem Mandatsvertrag, prüfbar über die Dubai-REST-App. Ohne gültige BRN ist Maklertätigkeit gesetzlich untersagt.

Capital Gains · Steuer

Veräußerungs­gewinne. In den VAE im Privatvermögen steuerfrei; in Deutschland greift § 23 EStG (Spekulationsfrist 10 Jahre, danach steuerfrei). Detaillierte Pfade für DACH-Investoren in der Capital-Gains-Steuer-Analyse.

Construction-Linked Payment Plan · Off-Plan

Klassisches Off-Plan-Zahlungsmodell, bei dem Tranchen an konkrete Bau-Meilensteine (Foundation 10 %, 30 % Slab, etc.) geknüpft sind. Alle Raten fließen über das RERA-Escrow nach UAE Law 8/2007.

DBA Deutschland–VAE · Steuer

Doppelbesteuerungs­abkommen zwischen Deutschland und den VAE. Für Immobilien gilt Art. 6 (Belegen­heitsstaats­prinzip) — Immobilien­einkünfte werden im Belegen­heitsstaat besteuert (in Dubai: 0 %), in Deutschland Progressions­vorbehalt. Volltext und Praxis: DBA-Erklärung.

DEWA · Betrieb

Dubai Electricity & Water Authority. Konto­übertragung an den neuen Eigentümer nach Title-Deed-Übergabe. Hinterlegung: AED 2.000 (Wohnung) bzw. AED 4.000 (Villa).

DIFC · Recht

Dubai International Financial Centre — Common-Law-Freezone mit eigenem Gerichtssystem (DIFC Courts). Für DACH-Investoren relevant insbesondere für DIFC-Testamente (rechtssichere Nachlass­regelung außerhalb der UAE-Scharia-Erbfolge). Detail: DIFC-Testament.

DLD · Behörden

Dubai Land Department — staatliche Grundbuch- und Liegen­schafts­behörde, etabliert 1960. Verantwortlich für Title-Deed-Ausstellung, Transaktions­steuer (4 %), Oqood-Register, Trustee-Office-Aufsicht. Übergeordnete Behörde von RERA.

DLD-Transfer Fee · Gebühren

4 % vom Kaufpreis, fällig bei jeder Eigentums­übertragung beim DLD. Trägt formal je 2 % Käufer und Verkäufer, in der Praxis fast immer voll vom Käufer. Plus AED 4.000 Title-Deed-Gebühr. Vollständige Gebühren­übersicht: Dubai-Immobilien­kauf-Gebühren.

DLP · Off-Plan

Defect Liability Period — Gewährleistungs­zeitraum nach Übergabe. Üblich: 12 Monate für Innen­ausbau und Haustechnik, 10 Jahre für strukturelle Mängel (Federal Law 8/2017). Beginn mit Datum des Snagging-Reports.

Dubai REST App · Werkzeuge

Offizielle DLD-App (iOS/Android) für Title-Deed-Lookup, Project-Status, Broker-Verifikation (BRN), Mollak-Service-Charges und Ejari. Die zentrale Verifikations­quelle für jeden seriösen Dubai-Immobilien-Prozess.

Ejari · Mietrecht

RERA-Mietregistrierungs­system nach Dubai Law 26/2007. Jeder Mietvertrag in Dubai muss eingetragen sein (Pflicht für DEWA-Konto, Visa-Sponsorship, Schul­einschreibung). Registrierungs­gebühr AED 220.

Emirates ID · Akteure

Bürger- und Residenten-ID der VAE. Voraussetzung für Bankkonto, DEWA-Anschluss, Ejari-Eintrag. Nicht­residente DACH-Käufer brauchen sie nicht für den Off-Plan-Erwerb — wohl aber für Golden-Visa-Aktivierung.

Escrow · Off-Plan

Treuhand­konto bei einer von RERA akkreditierten UAE-Bank, auf das alle Off-Plan-Käufer­zahlungen fließen müssen (UAE Law 8/2007). Mittel­freigaben nur baufortschritts­bezogen, gegen testierten Project-Manager-Report. Zentraler Käufer­schutz für DACH-Investoren. Detail: Escrow-Konto Dubai.

Form A · Transaktion

RERA-Standard-Maklermandat zwischen Verkäufer und Listing-Broker. Regelt Provision (üblich 2 % + VAT), Laufzeit, Exklusivität, Ausstiegs­modalitäten.

Form B · Transaktion

RERA-Standard-Maklermandat zwischen Käufer und Buyer-Broker. Spiegel zu Form A. Bei AXD die einzige Vergütungs­grundlage gegenüber dem Mandanten.

Form F (MoU) · Transaktion

RERA-Standard-Memorandum of Understanding — der eigentliche Resale-Kaufvertrag zwischen Käufer und Verkäufer. Üblich mit 10 % Käufer-Sicherheits­leistung an den Trustee. Bei Vertrags­bruch Verfall der Sicherheit.

Form I · Transaktion

RERA-Direkt­vertrag Käufer ↔ Verkäufer ohne Maklerbeteiligung. In der Praxis selten, da NOC- und Trustee-Prozess i. d. R. anwaltliche oder maklerische Begleitung erfordern.

Freehold · Eigentum

Unbeschränktes Volleigentum laut DLD-Title-Deed, übertragbar und vererbbar. In Dubai für Ausländer zugelassen in den durch Dekret 3/2006 ausgewiesenen Freehold-Zonen (Downtown, Marina, Palm, MBR City u. a.). Detail: Freehold vs Leasehold.

GCC · Recht

Gulf Cooperation Council — Saudi-Arabien, VAE, Bahrain, Kuwait, Katar, Oman. GCC-Bürger haben in Dubai erweiterte Eigentums­rechte; für DACH-Investoren rechtlich irrelevant.

Golden Visa · Visa

10-Jahres-UAE-Residenz­visum nach Cabinet Decision 65/2022. Immobilien­pfad: ab AED 2 Mio Eigen­tum (auch Off-Plan mit Übergabe ≤ 36 Monate). Detail: Goldenes Visum Dubai.

Grant · Eigentum

Vom Herrscher Dubais vergebene Land­zuteilung an UAE-Bürger. Für DACH-Käufer irrelevant — Grant-Land ist nicht Teil des Freehold-Marktes für Ausländer.

HNWI / UHNWI · Akteure

High Net Worth Individual (≥ USD 1 Mio investier­bares Vermögen) bzw. Ultra-HNWI (≥ USD 30 Mio). Die AXD-Kern­zielgruppe DACH-HNWI liegt typisch im EUR-2-bis-20-Mio-Korridor mit konkretem Diversifikations- und Residenz­anlass.

Hypothek (Nicht-Residenten) · Finanzierung

Dubai-Hypotheken für Nicht­residenten typisch 50–60 % LTV, Zinsen 5,5–7,5 % p. a. (Stand Mai 2026), Laufzeit bis 25 Jahre. Detail: Dubai-Hypothek für Nicht­residenten.

IDN / Initial Sale & Purchase Agreement · Off-Plan

Initial Deposit Note bzw. erster Off-Plan-Reservierungs­vertrag mit dem Entwickler — üblich gegen 5–10 % Anzahlung. Übergeht später in den finalen SPA.

JOPD · Recht

Jointly Owned Property Declaration — die Gemeinschafts­ordnung eines Master Plans bzw. Towers nach Dubai Law 27/2007. Regelt Service Charges, Stimm­rechte, Nutzungs­regeln. Wesentliches Due-Diligence-Dokument vor jedem Kauf.

Leasehold · Eigentum

Pachtrecht von bis zu 99 Jahren. Für DACH-Investoren relevant in einzelnen Quartieren außerhalb der Freehold-Zonen. Pacht­ende = Rückfall an den Grundeigentümer ohne Wert­ausgleich. Detail: Freehold vs Leasehold.

Manager's Cheque · Zahlung

Bank­bestätigter Scheck der ausstellenden Bank — Standard­zahlungs­form bei DLD-Transaktionen. Ersetzt Bar­transfer beim Trustee. Aus­steller­bank steht für Deckung ein.

Mollak · Betrieb

RERA-Plattform zur Erhebung und Aufsicht von Service Charges in Jointly Owned Properties. Verwalter müssen Mollak-Konten führen; Eigentümer können Forderungen direkt einsehen und disputieren.

Mulkiya · Eigentum

Arabische Bezeichnung für Eigentums­urkunde — im modernen Dubai-Kontext gleich­bedeutend mit Title Deed. Historisch handschriftlich, heute digital im DLD-System.

NOC · Transaktion

No Objection Certificate — vom Entwickler ausgestellte Unbedenklichkeits­bescheinigung als Voraussetzung jeder Eigentums­übertragung. Bestätigt: keine offenen Service Charges, keine Verstöße, keine offenen Käufer­zahlungen. Gebühr typisch AED 500–5.000. Gültigkeit meist 30 Tage. Detail: NOC im Übertragungs­prozess.

Oqood · Off-Plan

Vorläufige DLD-Registrierung im Interim Property Register nach Dubai Law 13/2008. Weist den Käufer als wirtschaftlichen Eigentümer einer Off-Plan-Einheit aus. Bei Übergabe Umwandlung in Title Deed — ohne Zweit­gebühr. Detail: Oqood — Titel vor Übergabe.

Post-Handover Payment Plan · Off-Plan

Off-Plan-Modell, bei dem ein Teil des Kauf­preises (üblich 30–50 %) nach Übergabe in monatlichen Raten über 2–5 Jahre weiter­läuft. Entwickler-Finanzierung ohne UAE-Bank.

Power of Attorney (PoA) · Transaktion

Notarielle Vollmacht. Für DACH-Käufer relevant: in Deutschland beglaubigt, mit Apostille (Haager-Über­einkommen) versehen, in den VAE über MOFA legalisiert und arabisch über­setzt. Detail: PoA-Prozess für deutsche Käufer.

PSF · Markt

Per Square Foot — Preis je Quadrat­fuß (1 sq. ft. = 0,0929 m²). Standard­einheit aller Dubai-Preis­vergleiche. Umrechnung in EUR/m²: PSF × 10,76 × EUR/AED-Kurs.

RDC · Recht

Real Estate Disputes Settlement Centre — RERA-Schiedsstelle bei Streitigkeiten zwischen Käufer/Verkäufer/Mieter/Vermieter/Entwickler. Schneller und günstiger als die Dubai Courts.

RERA · Behörden

Real Estate Regulatory Agency — Aufsichts­arm des DLD, etabliert 2007 durch Dubai Law 16/2007. Lizenziert Entwickler, Makler und Verwalter. Verwaltet Escrow-Aufsicht, BRN-System, Mollak und Ejari. Vollständige Rolle: RERA-Erklärung.

RES-Permit · Akteure

Real Estate Service Permit der RERA für Verwaltungs­firmen und Vermittler. Niedrigere Lizenz­stufe als die BRN-Maklerlizenz. Zulässig nur für definierte Service­leistungen.

Rental Increase Calculator · Mietrecht

Vom RERA betriebener Online-Rechner (rera.dubailand.gov.ae). Bestimmt zulässige Mietsteigerung bei Vertrags­verlängerung — gestaffelt nach Abweichung zur District-Median-Miete. Detail: Ejari & Mietsteigerungen.

ROI / Gross Yield · Markt

Brutto­rendite = Jahres­miete ÷ Kauf­preis. In Dubai 2026 typisch 5–9 % brutto (Apartment), 4–6 % (Villa). Nach Service Charge, Verwaltung, Leerstand bleibt netto 60–75 % davon. Detail: Mietrendite Dubai.

SPA · Off-Plan

Sales & Purchase Agreement — finaler Kaufvertrag mit dem Entwickler nach Anzahlung. Enthält Bauplan, Übergabe­termin, Zahlungs­plan, Strafzinsen, DLP-Klauseln. RERA-mustergeprüft.

Service Charge · Betrieb

Jährliche Umlage in AED/sq.ft für Gemeinschafts­anlagen — RERA-genehmigt, über Mollak abgerechnet. Spannen 2026: 12–18 AED Mid-Market, 18–28 AED Premium, 25–45 AED Ultra-Luxury, 4–10 AED Villen. Detail: Service Charges Dubai.

Sinking Fund · Betrieb

Rücklage in der JOPD für Groß-Sanierungen (Fassade, Aufzüge, Hauptmaschinen). Bestandteil der Service Charge, separat ausgewiesen. Höhe RERA-vorgegeben pro Asset-Klasse.

Snagging · Off-Plan

Mängel­aufnahme vor Übergabe. Käufer dokumentiert alle sichtbaren Mängel; Entwickler muss innerhalb der DLP beheben. Empfohlen: unab­hängiger Snagging-Spezialist (Kosten ca. AED 1.500–4.000). Detail: Snagging-Checkliste Dubai.

Tax Residency Certificate (TRC) · Steuer

Vom UAE Federal Tax Authority ausgestelltes Zertifikat zur DBA-Berufung. Voraussetzungen 2026: 183 Tage Anwesenheit oder primäre Wohn-/Arbeits­stätte in den VAE. Detail: TRC für deutsche Investoren.

Title Deed · Eigentum

Vom DLD ausgestellte Eigentums­urkunde — entspricht dem deutschen Grundbuch-Eintrag. Enthält Eigentümer­name, Plot-/Unit-Nummer, Bauplan-Verweis. Original­urkunde digital im DLD-System; Druck­version auf Antrag.

Trustee Office · Transaktion

DLD-akkreditierte private Abwicklungs­stellen für Eigentums­übertragung. Käufer und Verkäufer erscheinen mit NOC, Manager's Cheques, Pässen. Trustee führt Transfer beim DLD durch. Gebühr typisch AED 4.000.

UAE Federal Tax Authority · Behörden

Bundes­steuer­behörde der VAE. Zuständig für 5 % VAT (kommerzielle Immobilien, neu) sowie 9 % Körperschafts­steuer (ab 2023 für Geschäfts­tätigkeiten oberhalb AED 375.000). Privater Immobilien­besitz bleibt steuerfrei.

VAT · Steuer

Value Added Tax — 5 % seit 2018. Wohn­immobilien-Verkäufe und -Mieten sind steuerbefreit (erster Verkauf neuer Wohnungen: zero-rated). Kommerzielle Objekte und Service Charges unterliegen den 5 %. Detail: VAT auf Dubai-Immobilien.

Wegzugssteuer · Steuer

Deutsche Steuer nach § 6 AStG bei Wegzug ins Ausland, betrifft wesentliche Kapital­gesellschafts­beteiligungen (≥ 1 %). Für reines Immobilien­vermögen i. d. R. nicht relevant; wesentlich für Unternehmer-HNWI. Detail: Wegzugs­steuer Dubai DACH HNWI.

Verifikations­pfade

Vier kanonische Quellen für jeden hier gelisteten Begriff:

• Dubai REST App (iOS/Android, DLD-betrieben) — Title-Deed-, Project-, Broker-, Mollak-, Ejari-Lookups.
• DLD-Webportal dubailand.gov.ae — Service-Termine, Trustee-Office-Suche, Gebühren­kalkulator.
• RERA-Portal rera.dubailand.gov.ae — Rental Increase Calculator, BRN-Suche, Disziplinar­register.
• UAE Federal Tax Authority tax.gov.ae — TRC-Antrag, VAT-Rückfragen.

Über dieses Glossar

Pflege­zyklus halbjährlich. Quellen­basis: Dubai Land Department, RERA, UAE MOJ, JOPD-Mustertexte, DBA Deutschland–VAE in der Fassung 2010. Wenn ein Begriff im Glossar fehlt, der für eine konkrete Mandats­prüfung relevant wäre — Hinweis an AXD genügt; das Glossar wird laufend erweitert.

Weiterführende Leitfäden

• Due-Diligence-Checkliste Dubai-Immobilien
• Die 5 häufigsten Fehler beim Dubai-Off-Plan-Kauf
• Dubai-Immobilien kaufen als Deutscher — Komplettleitfaden
• Steuern auf Dubai-Immobilien für deutsche Investoren
• Top-10-Dubai-Entwickler 2026

Quellen­basis

• Dubai Law No. 7 of 2006 — Real Property Registration Law (Freehold)
• Dubai Law No. 16 of 2007 — Establishment of RERA
• UAE Law No. 8 of 2007 — Real Estate Development Escrow Accounts
• Dubai Law No. 13 of 2008 — Interim Real Estate Register (Oqood)
• Dubai Law No. 26 of 2007 — Tenancy Relations Regulation (Ejari)
• Dubai Law No. 27 of 2007 — Jointly Owned Property Law (JOPD)
• UAE Federal Law No. 8 of 2017 — VAT
• UAE Federal Decree-Law No. 20 of 2018 — AML
• UAE Cabinet Decision No. 65 of 2022 — Golden Visa Update
• DBA Deutschland–VAE in der Fassung vom 1. Juli 2010