Insights · DACH-Steuerleitfaden · Mai 2026
Gibt es ein DBA zwischen Deutschland und den VAE?
Nein. Das Doppelbesteuerungsabkommen Deutschland–VAE vom 1. Juli 2010 wurde von Deutschland zum 31. Dezember 2021 gekündigt und ist seitdem nicht mehr anwendbar. Ein Nachfolgeabkommen ist bis Mai 2026 nicht in Kraft. Mieteinnahmen aus Dubai-Immobilien deutscher Eigentümer unterliegen damit voll dem deutschen Welteinkommensprinzip — Anrechnung nach §34c EStG läuft mangels VAE-Einkommensteuer ins Leere.
Steuerliche Auswirkungen für DACH-Eigentümer
| Einkunftsart | Besteuerung Deutschland | Besteuerung VAE |
|---|---|---|
| Mieteinnahmen | Voll, persönlicher Grenzsteuersatz | 0 % |
| Veräußerung < 10 Jahre | Voll als sonstige Einkünfte (§23 EStG) | 0 % |
| Veräußerung > 10 Jahre | Steuerfrei (§23 EStG) | 0 % |
| Erbschaft | Deutsches ErbStG (Welteinkommen) | Keine VAE-Erbschaftsteuer |
Was bedeutet das praktisch?
- Mieteinnahmen sind in Anlage V der deutschen Steuererklärung anzugeben — Abschreibung (AfA) auf das Gebäude ist nach §7 Abs. 4 EStG möglich.
- Eine Anrechnung ausländischer Steuern nach §34c EStG ist mangels VAE-Steuerlast wirkungslos.
- Nach Ablauf der 10-jährigen Spekulationsfrist ist der Veräußerungsgewinn aus einer privat gehaltenen Dubai-Immobilie in Deutschland steuerfrei — wirtschaftlich der wichtigste DACH-Hebel.
- Wer in Dubai lebt und dort den steuerlichen Wohnsitz hat (kein Wohnsitz / gewöhnlicher Aufenthalt in Deutschland), unterliegt nicht mehr der deutschen unbeschränkten Steuerpflicht — siehe Wegzugsbesteuerung beim Umzug nach Dubai.
Quellen
- DBA Deutschland–VAE vom 1. Juli 2010 (BGBl. II 2011 S. 538) — gekündigt durch Deutschland zum 31.12.2021
- BMF-Schreiben zur Anwendbarkeit von Doppelbesteuerungsabkommen — Stand 1. Januar 2025
- §§ 23, 34c EStG — Private Veräußerungsgeschäfte / Anrechnung ausländischer Steuern
- UAE Federal Tax Authority — Corporate Tax Law applies to business income, not to private rental income of natural persons
Hinweis: Dieser Beitrag ist kein steuerlicher Rat. Die Anwendung im Einzelfall hängt von Wohnsitz, Eigentumsstruktur und persönlichen Verhältnissen ab. Konsultieren Sie für die individuelle Beurteilung einen DACH-Steuerberater mit VAE-Erfahrung.
Die Fragen, die zuerst kommen
Beantwortet.
Gibt es ein Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und den VAE?
Nein — das DBA Deutschland–VAE vom 1. Juli 2010 wurde von Deutschland zum 31. Dezember 2021 gekündigt und ist seitdem nicht in Kraft. Ein Nachfolgeabkommen ist bislang nicht in Kraft getreten. Mieteinnahmen aus Dubai-Immobilien deutscher Eigentümer unterliegen damit voll dem deutschen Welteinkommensprinzip.
Werden Mieteinnahmen aus Dubai in Deutschland besteuert?
Ja. Da kein DBA besteht und die VAE keine Einkommensteuer auf private Mieteinkünfte erheben, sind die Mieteinnahmen vollständig in Deutschland zu versteuern. Es gibt keine ausländische Steuer, die nach §34c EStG anrechenbar wäre. Die Versteuerung erfolgt mit dem persönlichen Grenzsteuersatz im Rahmen der Anlage V.
Ist der Verkauf einer Dubai-Immobilie nach 10 Jahren steuerfrei?
Ja, soweit es sich um eine Privatperson mit Wohnsitz in Deutschland handelt: nach §23 EStG ist der Veräußerungsgewinn aus einer privat gehaltenen Immobilie nach Ablauf von zehn Jahren Haltedauer steuerfrei — unabhängig davon, ob die Immobilie in Deutschland oder im Ausland liegt. Bei Veräußerung innerhalb der Frist ist der Gewinn als sonstige Einkünfte voll steuerpflichtig.
Welche Steuern fallen in Dubai selbst beim Immobilienverkauf an?
In den VAE gibt es keine Einkommen-, Kapitalertrag- oder Veräußerungsgewinnsteuer auf private Immobilientransaktionen. Beim Verkauf fällt lediglich die DLD-Transfergebühr von 4% auf den Käufer-Verkäufer-Übergang an, üblich hälftig geteilt, sowie eine Maklerprovision. Es gibt keine separate "Steuer" auf den Veräußerungsgewinn.
