Finanzierungslösungen
Sie brauchen nicht das ganze Kapital.
Sie brauchen die richtige Struktur.
Eine Dubai-Immobilie wird auf drei Wegen finanziert: mit Eigenkapital, mit einer VAE-Hypothek oder über einen Zahlungsplan des Entwicklers. Jeder Weg verändert, was Sie zahlen, was Sie riskieren und was für eine Aufenthaltsgenehmigung qualifiziert. Jede Zahl auf dieser Seite wurde im September 2026 aus Zentralbank-, Bank- oder Entwicklerquellen verifiziert.
Weg 1 · Nichtresidenten-Hypothek
Sie leben im Ausland? Die Banken hier finanzieren Ihnen dennoch die Hälfte.
Für einen Kredit in den VAE benötigen Sie kein VAE-Visum. Große Banken finanzieren Nichtresidenten mit 50–60 % des Immobilienwerts — Sie bringen rund die Hälfte ein, die Bank den Rest, bei Laufzeiten von bis zu 25 Jahren.
| Bank | Max. Finanzierung | Kernkonditionen |
|---|---|---|
| Mashreq | 50 % des Marktwerts | Max. AED 10 Mio. · bis 25 Jahre · Mindesteinkommen AED 15.000/Monat · Objekte in Dubai & Abu Dhabi |
| HSBC UAE | 60 % des Werts | Premier- / Private-Bank-Beziehung erforderlich · Abwicklung in ~14 Arbeitstagen |
| Emirates NBD | Auf Anfrage | Eigenes Nichtresidenten-Produkt · Mindestgehalt AED 15.000/Monat · Konditionen im Einzelfall |
Konditionen im September 2026: variable Zinssätze um den 3-Monats-EIBOR (der Interbanken-Referenzzins der VAE, 3,70 %) zuzüglich einer Marge von etwa 1–2 % — HSBC nannte 4,69 % variabel und Festzins-Angebote ab 4,05 %. Der Zinssatz wird bei Auszahlung fixiert und hängt von der Bewertung Ihres Dossiers durch die Bank ab.
Quelle · mashreq.com · hsbc.ae/mortgages · emiratesnbd.com — alle abgerufen, Stand: 3. Sep 2026 · Konditionen vorbehaltlich Bankprüfung
Weg 2 · VAE-Residenten-Hypothek
Residenten leihen mehr. Der Regulator sagt exakt, wie viel.
Die VAE-Zentralbank fixiert die Obergrenzen für den LTV (die Beleihungsquote, also den finanzierten Anteil des Immobilienwerts) — keine Bank darf sie überschreiten. Für einen residenten Expatriate gelten:
80 %
Erstobjekt unter AED 5 Mio.
Sie bringen einen von fünf Dirham ein. Die Bank finanziert die übrigen vier.
70 %
Erstobjekt über AED 5 Mio.
Größere Objekte verlangen drei von zehn Dirham als Eigenkapital.
60 %
Zweitobjekt oder Kapitalanlage
Anlageobjekte sind bei 60 % gedeckelt — unabhängig vom Wert.
Off-Plan ist anders: Die Bankfinanzierung für noch nicht fertiggestellte Objekte ist für jeden Käufer bei 50 % gedeckelt — resident oder nicht. Deshalb tragen Entwickler-Zahlungspläne, nicht Hypotheken, den Großteil der Off-Plan-Käufe.
Weitere Regeln, die Ihr Dossier prägen: maximale Laufzeit 25 Jahre, Kreditraten gedeckelt bei 50 % des Einkommens, und die Gesamtfinanzierung für Expatriates begrenzt auf sieben Jahreseinkommen.
Quelle · UAE Central Bank Rulebook, Mortgage Regulations Art. 3 · Stand: 3. Sep 2026
Weg 3 · Entwickler-Zahlungspläne
Der Entwickler als Ihr Kreditgeber — häufig zu 0 % Zins.
Beim Off-Plan-Kauf ist der Zahlungsplan die Finanzierung. Sie zahlen in Raten über die Bauphase — teils Jahre über die Übergabe hinaus — ohne Bank, ohne Zins und ohne Einkommensprüfung. Die aktuellen Pläne von den offiziellen Seiten der Entwickler:
| Entwickler | Typische Struktur | Was das bedeutet |
|---|---|---|
| Emaar | 80/20 · 10 % Anzahlung | 80 % verteilt über die Bauphase, 20 % bei Übergabe |
| DAMAC | Post-Handover 40/60 & 50/50 · 1 %/Monat-Pläne | Bis zu 36 Monatsraten, nachdem Sie die Schlüssel erhalten haben |
| Sobha | 60/40 | 60 % während der Bauphase, 40 % bei Fertigstellung |
| Binghatti | 70/30 & 60/40 · 10–20 % Anzahlung | Baufortschrittsgebundene Standardraten |
| Danube | 1 % pro Monat · bis zu 80 Monate | Eine Monatsrate statt einer Hypothek, zu 0 % Zins |
Unser Vorbehalt: Ein großzügiger Zahlungsplan ist kein Rabatt — er ist eingepreist. Wir vergleichen den plan-adjustierten Preis mit fertigem Resale (Bestandsobjekte aus zweiter Hand), bevor wir einen Off-Plan-Kauf empfehlen.
Quelle · emaar.com · damacproperties.com · sobharealty.com · binghatti.com · danubeproperties.com — offizielle Seiten · Stand: 3. Sep 2026 · Pläne variieren je Projekt
Dubai · Finanzierung
Drei Wege zum selben Grundbucheintrag — der Unterschied liegt in der Struktur, nicht im Objekt.
Die vollständige Rechnung
Was ein Kauf tatsächlich kostet — Position für Position.
Bei einem Kauf über AED 2 Mio. sollten Sie mit rund AED 90.000 Transaktionskosten rechnen, bevor Finanzierungsgebühren anfallen. So verteilt sich der Betrag:
| DLD-Transfergebühr | 4 % des Kaufpreises | AED 80.000 bei einem Kauf über AED 2 Mio. |
| Eigentumsurkunde (Title Deed) | AED 250 | Fix |
| Registrierungs-Trustee | ~AED 4.000 + MwSt. | Für Käufe ≥ AED 500.000 |
| Hypothekenregistrierung | 0,25 % der Darlehenssumme + AED 250 | Nur bei Finanzierung |
| Bankbewertung | ~AED 2.625 inkl. MwSt. | Nur bei Finanzierung |
| Bankbearbeitungsgebühr | typisch 1 % der Darlehenssumme | z. B. min. AED 5.250 bei HSBC |
Quelle · Dubai Land Department · Gebührenverzeichnisse der Banken (HSBC, Mashreq) · Stand: 3. Sep 2026
Finanzierung & Aufenthaltsrecht
Ja — auch eine finanzierte Immobilie
trägt das Golden Visa.
Eine Immobilie ab AED 2 Mio. qualifiziert Sie für das auf zehn Jahre angelegte, verlängerbare Golden Visa der VAE. Sie müssen das Objekt nicht vollständig bezahlt haben: Nach den Regeln des Dubai Land Department qualifiziert auch eine finanzierte Immobilie — mit einem No-Objection-Schreiben Ihrer Bank (einer formellen Unbedenklichkeitsbestätigung), das gezahlten Betrag und Restschuld ausweist.
Das DLD bearbeitet den Antrag in 7–10 Werktagen, die Gebühren betragen AED 9.884,75. Die immobilienseitige Abwicklung des Antrags koordinieren wir als Teil des Kaufs.
Quelle · Dubai Land Department, Golden-Visa-Serviceseite · Stand: 3. Sep 2026
Für Käufer aus Deutschland
Ihre Hausbank
finanziert Dubai nicht.
Deutsche Banken besichern Baufinanzierungen am finanzierten Objekt selbst — und ihre Auslandsprodukte enden bei wenigen europäischen Märkten. Die BW-Bank etwa, eines der wenigen deutschen Institute mit Auslandsimmobilien-Desk, besichert Objekte ausschließlich in Spanien, Portugal und Frankreich — Dubai und die VAE werden nicht angeboten.
Die zwei gangbaren Wege: eine VAE-Nichtresidenten-Hypothek mit 50–60 % des Werts, oder die Beleihung einer Immobilie, die Sie in Deutschland bereits besitzen — Sie treten in Dubai dann als Barkäufer auf. Beide Routen lassen sich mit den zinsfreien Zahlungsplänen der Entwickler kombinieren, und wir modellieren beide gegen Ihre konkrete Situation.
Quelle · BW-Bank, Finanzierung von Auslandsimmobilien · Stand: 3. Sep 2026
Der nächste Schritt
Bringen Sie uns Ihr Budget.
Gehen Sie mit einer Finanzierungsstruktur.
Ein Gespräch über Kaufpreis, Finanzierungsweg, vollständige Kosten und — wo relevant — Ihre Golden-Visa-Eignung. Unverbindlich.
Die gezeigten Zinssätze und Konditionen wurden am 3. September 2026 aus offiziellen Quellen abgerufen und stehen unter dem Vorbehalt von Änderungen und der Bankprüfung. AXD ist eine Immobilienberatung, kein Kreditgeber und kein Finanzberater.
