AXDStrategiegespräch

Insights · DACH-Leitfaden · Mai 2026

Dubai Off-Plan · Schritt für Schritt.

Stand 29. Mai 2026 · Autor: M.Sc. Ali Daioub, AXD Immobilien Dubai · Aktualisiert mit DLD-Verfahrensstand Mai 2026

— Kurzantwort

Der Kauf einer Dubai-Off-Plan-Immobilie für deutsche, österreichische und Schweizer Käufer verläuft in zwölf rechtlich definierten Stufen: (1) RERA-Bauträger-Verifikation, (2) Trust-Account-Nachweis, (3) Reservierung mit Booking-Deposit von 5–10 %, (4) SPA-Prüfung durch unabhängigen Anwalt, (5) 4 % DLD-Transfer-Fee plus Oqood-Registrierung, (6) AML-Mittelherkunftsnachweis nach UAE Federal Decree-Law No. 20 of 2018, (7) deutsche Steuer-Seite vorbereiten (DBA Deutschland–VAE ist zum 31. Dezember 2021 ausgelaufen — seitdem Welteinkommensprinzip), (8) Bau-Milestone-Zahlungen ausschließlich auf das verifizierte Trust-Konto, (9) Building Completion Certificate von Dubai Municipality, (10) Snagging und 12-monatige Defect Liability Period, (11) NOC vom Bauträger, (12) Title-Deed-Transfer im DLD-Trustee-Office. Gesamtdauer 12–48 Monate, Erwerbsnebenkosten typisch 7–9 % des Kaufpreises. Der Prozess ist remote über apostillierte Power of Attorney vollständig abwickelbar.

— Die zwölf Stufen

Vom RERA-Check bis zum Title Deed

01

RERA-Bauträger-Verifikation

Dauer: 1–2 Tage

Vor jeder weiteren Aktion: Bauträger im offiziellen Register des Real Estate Regulatory Agency (RERA) prüfen, Projekt-Registrierungsnummer beim Dubai Land Department abrufen, Trust-Account-Existenz bestätigen. Ohne aktive Projekt-Registrierung darf in Dubai keine Off-Plan-Einheit verkauft werden. Diese Prüfung ist die erste rechtliche Schutzschicht und dauert maximal zwei Tage.

Quelle: Dubai Land Department — Bauträger- und Projekt-Verzeichnis ↗

Vertiefung: RERA Dubai · Regulator-Profil

02

Projektauswahl mit Trust-Account-Nachweis

Dauer: 1–4 Wochen

Konkrete Projektoption (Cluster, Tower, Einheitstyp, Stockwerk) auswählen. Vor der Reservierung Escrow-Kontonummer eigenständig über die Dubai REST App lesen und gegen den später im SPA genannten Empfänger abgleichen. Wer diesen Schritt überspringt, übergibt die Kontrolle über die wichtigste rechtliche Schutzhülle an den Vermittler. Die Verifikation dauert drei Minuten.

Quelle: Dubai REST App — DLD Open Data ↗

Vertiefung: Escrow-Konto Dubai · Mechanik

03

Reservierung und Booking Form

Dauer: 1–7 Tage

Reservierungsformular (Booking Form) unterschreiben. Booking-Deposit beträgt in der Regel 5–10 % des Kaufpreises und ist ausschließlich auf das in Schritt 2 verifizierte Trust-Konto zu überweisen. Vermittler-IBANs, Drittkonten oder Sammelkonten sind nicht zulässig. Bei Abweichung der IBAN: Überweisung stoppen, Eskalation an den Bauträger direkt.

Quelle: RERA Law No. 8 of 2007 — Project Trust Account Regime ↗

04

SPA-Prüfung und Unterzeichnung

Dauer: 2–6 Wochen

Der Sales Purchase Agreement (SPA) ist der Hauptvertrag zwischen Käufer und Bauträger. Er regelt Zahlungsplan, Übergabedatum, Defect Liability Period, Spezifikationen und Strafklauseln. Vor Unterzeichnung Prüfung durch einen unabhängigen, in Dubai lizenzierten Anwalt — nicht durch den Vermittler oder dessen Hauspartnerkanzlei. Bei Abweichungen zwischen Sales-Deck und SPA hat der SPA-Wortlaut Vorrang.

Quelle: Dubai Land Department — Standard SPA Framework ↗

Vertiefung: SPA-Prüfung für DACH-Käufer

05

DLD-4-%-Transfer-Fee und Oqood-Registrierung

Dauer: 7–14 Tage

Die Dubai-Land-Department-Transfer-Fee beträgt 4 % des im SPA festgehaltenen Kaufpreises und wird im Rahmen der Oqood-Registrierung fällig. Oqood ist die DLD-registrierte vorläufige Eigentumsdokumentation für Off-Plan-Einheiten — vergleichbar mit einer Vormerkung im deutschen Grundbuchwesen, jedoch eigenständige rechtliche Struktur. Hinzu kommen eine Oqood-Verwaltungspauschale und gegebenenfalls eine Trustee-Office-Gebühr.

Quelle: Dubai Land Department — DLD Fee Schedule ↗

Vertiefung: DLD-Transfer-Fee 4 % · Detailrechnung

06

AML-Compliance und Mittelherkunftsnachweis

Dauer: 1–3 Wochen

UAE Federal Decree-Law No. 20 of 2018 verpflichtet jeden Real-Estate-Akteur zur Anti-Money-Laundering-Prüfung. Käufer reichen einen vollständigen Mittelherkunftsnachweis ein: Gehaltsbescheinigungen, Bilanzen der Quellgesellschaft, Verkaufsverträge bei Vermögensumschichtung oder Erbschaftsdokumente bei Erbsubstanz. Beträge über AED 55.000 unterliegen verschärfter Prüfung und Meldepflicht.

Quelle: UAE Federal Decree-Law No. 20 of 2018 — Anti-Money Laundering ↗

07

Deutsche Steuer-Seite vorbereiten

Dauer: parallel ab Schritt 4

Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und den Vereinigten Arabischen Emiraten ist zum 31. Dezember 2021 ausgelaufen. DACH-Käufer ohne Wohnsitzaufgabe unterliegen dem Welteinkommensprinzip: Mieteinnahmen werden über Anlage V deklarationspflichtig, Veräußerungsgewinne nach Spekulationsfrist behandelt. Konkrete Anrechnungsmöglichkeiten und Strukturierung erfordern individuelle Beratung — die in diesem Schritt entscheidende Aktion ist die rechtzeitige Einbindung des deutschen Steuerberaters vor SPA-Unterzeichnung.

Quelle: Bundesministerium der Finanzen — Status Doppelbesteuerungsabkommen ↗

Vertiefung: DBA Deutschland–VAE · Status 2026

08

Bau-Milestone-Zahlungen gemäß Zahlungsplan

Dauer: 12–48 Monate, projektabhängig

Off-Plan-Zahlungspläne sind an RERA-genehmigte Bau-Milestones gekoppelt (Construction Linked Plan): typische Schemata sind 60/40, 70/30 oder 80/20 mit Post-Handover-Komponente. Jede Rate wird ausschließlich auf das in Schritt 2 verifizierte Trust-Konto überwiesen, niemals auf Vermittler- oder Sammelkonten. Verzögerungen im Bauprozess verschieben die Zahlungspflicht — der Käufer ist nicht zur Zahlung verpflichtet, solange der zugehörige Milestone nicht RERA-attestiert ist.

Quelle: Dubai Land Department — Construction Linked Payment Plan Regulations ↗

Vertiefung: Off-Plan Zahlungspläne · Modelle

09

Building Completion Certificate (BCC)

Dauer: 1–3 Monate ab baulicher Fertigstellung

Das Building Completion Certificate (BCC) wird von Dubai Municipality nach erfolgreicher Endabnahme ausgestellt. Erst mit BCC ist die Immobilie rechtlich bezugsfertig und der Bauträger berechtigt, die Übergabe einzuleiten. Ohne BCC kein Handover, kein Ejari, kein Title Deed — die BCC-Ausstellung ist die nicht-verhandelbare technische Voraussetzung für jeden nachfolgenden Schritt.

Quelle: Dubai Municipality — Building Completion Certificate ↗

Vertiefung: BCC Dubai · für DACH-Käufer

10

Snagging und Defect Liability Period

Dauer: Snagging 1–4 Wochen, DLP 12 Monate

Nach BCC-Ausstellung und vor dem finalen Handover dokumentiert der Käufer (oder ein beauftragter Snagging-Inspector) sämtliche Mängel in einer Snagging-Liste. Der Bauträger ist verpflichtet, gelistete Mängel innerhalb der vereinbarten Frist zu beheben. Die Defect Liability Period (DLP) läuft anschließend für mindestens 12 Monate ab Übergabe und deckt strukturelle Mängel ab — dieser Schutz ist im SPA vertraglich verankert und sollte durch professionelles Snagging dokumentarisch ausgeschöpft werden.

Quelle: RERA Defect Liability Period Framework ↗

Vertiefung: Defect Liability Period · 12 Monate

11

NOC und finale Übergabe

Dauer: 1–3 Wochen

Das No Objection Certificate (NOC) des Bauträgers bestätigt, dass alle vertraglichen Verpflichtungen des Käufers (insbesondere die volle Zahlung des Kaufpreises plus Service-Charge-Vorauszahlungen) erfüllt sind. Ohne NOC ist der Title-Deed-Transfer beim DLD-Trustee-Office nicht durchführbar. Der Käufer erhält Schlüsselübergabe, ID-Token für DEWA-/Empower-Anmeldung und das NOC als Vorbereitungsdokument für Schritt 12.

Quelle: Dubai Land Department — NOC Process ↗

Vertiefung: NOC Dubai · Übertragungsfreigabe

12

Title Deed Transfer beim DLD

Dauer: 1 Termin im Trustee Office

Im DLD-Trustee-Office erfolgt der finale Eigentumsübergang. Dokumente: Reisepass-Kopie, SPA, NOC, Beleg über Zahlung der DLD-Transfer-Fee, AML-Dokumentation. Käufer erhält den Title Deed als rechtsverbindlichen Eigentumsnachweis nach RERA-Recht. Ab diesem Moment ist die Immobilie frei übertragbar, vererbbar, beleihbar. Bei Vermietung folgt anschließend die Ejari-Registrierung. Bei Goldenem Visum erfolgt jetzt die finale GDRFA-Antragstellung.

Quelle: Dubai Land Department — Title Deed Issuance ↗

Vertiefung: Goldenes Visum · Immobilien-Pfad

— Begriffe

Glossar: Dubai-Off-Plan-Terminologie für deutsche Käufer

RERA
Real Estate Regulatory Agency — Regulator des Dubai Land Department, zuständig für Bauträgerregistrierung, Trust-Konten und Marktaufsicht.
DLD
Dubai Land Department — Regierungsbehörde mit Zuständigkeit für Eigentumsregistrierung, Transfer-Fees und Title Deeds.
SPA
Sales Purchase Agreement — Hauptkaufvertrag zwischen Käufer und Bauträger. Regelt Zahlungsplan, Übergabe, Spezifikationen, DLP.
Oqood
DLD-registriertes vorläufiges Eigentumsdokument für Off-Plan-Einheiten vor Title-Deed-Ausstellung.
Trust Account
Projektgebundenes Escrow-Konto nach RERA Law No. 8 of 2007. Pflichtkonto für sämtliche Käufer-Zahlungen vor Übergabe.
NOC
No Objection Certificate — Freigabe-Schreiben des Bauträgers, das Title-Deed-Transfer oder Resale rechtlich ermöglicht.
BCC
Building Completion Certificate — Abnahmedokument von Dubai Municipality. Voraussetzung für rechtliche Bezugsfertigkeit.
DLP
Defect Liability Period — Gewährleistungszeitraum (mindestens 12 Monate) für strukturelle Mängel nach Übergabe.
Ejari
RERA-Online-Registrierung jedes Mietvertrags in Dubai. Voraussetzung für DEWA-Anmeldung des Mieters.
AML
Anti-Money-Laundering — Geldwäsche-Compliance nach UAE Federal Decree-Law No. 20 of 2018. Pflicht-Mittelherkunftsnachweis ab AED 55.000.
GDRFA
General Directorate of Residency and Foreigners Affairs — Behörde für Goldenes Visum, Aufenthaltstitel und Property-Investor-Pathway.
DBA
Doppelbesteuerungsabkommen Deutschland–VAE — ausgelaufen zum 31.12.2021. Seitdem Welteinkommensprinzip ohne abkommensrechtlichen Schutz für die VAE.

— Strukturvergleich

Was beim Off-Plan-Kauf in Dubai anders ist als in Deutschland

DimensionDeutschland (Bestand/Neubau)Dubai Off-Plan
Käuferschutz AnzahlungMaBV §3 — Sicherheiten oder BauträgerinsolvenzschutzRERA Law No. 8 of 2007 — projektgebundenes Escrow-Konto
RegistrierungsbehördeGrundbuchamt (Amtsgericht)Dubai Land Department
ErwerbsnebenkostenGrunderwerbsteuer 3,5–6,5 % + Notar 1–1,5 % + GrundbuchDLD-Transfer-Fee 4 % + Oqood/Admin/Trustee = typisch 7–9 % gesamt
Vorläufiger TitelAuflassungsvormerkung im GrundbuchOqood beim DLD
Final TitleGrundbucheintragung als EigentümerTitle Deed des Dubai Land Department
Steuerliche HülleEStG, AO, GrEStGLokal: AED-Pauschalen, keine Income-Tax · Deutschland: Welteinkommen seit DBA-Ende 31.12.2021
Abschluss-TriggerNotarielle Beurkundung des KaufvertragsSPA mit Bauträger + Oqood-Registrierung
Anti-GeldwäscheGwG (Geldwäschegesetz) — DAC8, IdentifizierungspflichtUAE Federal Decree-Law No. 20 of 2018 — Mittelherkunftsnachweis ab AED 55.000

Quellen: DLD ↗ · BMF ↗ · CBUAE Gesetzesarchiv ↗

— Häufige Fragen

Acht Fragen, die DACH-Käufer vor dem ersten Schritt klären sollten

Wie lange dauert der Kauf einer Dubai-Off-Plan-Immobilie insgesamt?

Vom RERA-Bauträger-Check bis zum finalen Title-Deed-Transfer liegt der Prozess je nach Projektphase zwischen 12 und 48 Monaten. Reservierung, SPA und Oqood sind in der Regel innerhalb von vier bis sechs Wochen abgeschlossen. Die übrige Zeit wird durch die Bau-Milestones des konkreten Projekts bestimmt — ein typischer Off-Plan-Zyklus dauert 18 bis 36 Monate.

Welche Erwerbsnebenkosten fallen für deutsche Off-Plan-Käufer in Dubai an?

Die DLD-Transfer-Fee beträgt 4 % des Kaufpreises. Hinzu kommen eine Oqood-Registrierungsgebühr, eine DLD-Admin-Pauschale und gegebenenfalls eine Trustee-Office-Gebühr. Im Gesamtbild liegen die Erwerbsnebenkosten typischerweise zwischen 7 und 9 % des Kaufpreises, abhängig von Projekt und Finanzierungsform.

Muss ich für den Kauf nach Dubai reisen?

Nein. Der gesamte Off-Plan-Erwerb kann remote über eine notariell beglaubigte und apostillierte Power of Attorney (POA) abgewickelt werden. Die POA muss in einem deutschen, österreichischen oder Schweizer Notariat beglaubigt, mit Haager-Apostille versehen und vor erstem Schritt 5 beim DLD vorgelegt werden. Eine Vor-Ort-Besichtigung ist optional, AXD empfiehlt sie bei Erstinvestments dringend.

Wann genau erfolgt der Eigentumsübergang — bei SPA oder erst beim Title Deed?

Eigentum entsteht in Dubai in Stufen. Der SPA dokumentiert die vertragliche Position. Der Oqood registriert beim DLD einen vorläufigen Titel, der nach Übergabe und NOC in den finalen Title Deed umgewandelt wird. Erst der Title Deed begründet vollständiges, jederzeit übertragbares Eigentum nach RERA-Recht.

Wie ist meine Anzahlung während der Bauphase rechtlich geschützt?

Nach RERA Law No. 8 of 2007 muss jeder zugelassene Bauträger ein projektgebundenes Escrow-Konto (Project Trust Account) bei einer von RERA approbierten Bank führen. Käufer-Zahlungen fließen ausschließlich auf dieses Treuhandkonto und werden nur gegen verifizierte Bau-Milestones freigegeben. Die Trust-Account-Nummer ist über die Dubai REST App öffentlich abrufbar.

Welche steuerlichen Folgen hat der Off-Plan-Erwerb für mich als deutscher Steuerpflichtiger?

Das Doppelbesteuerungsabkommen Deutschland–VAE ist zum 31. Dezember 2021 ausgelaufen. Deutsche Steuerpflichtige unterliegen seitdem dem Welteinkommensprinzip ohne DBA-Schutz für die VAE. Mieteinnahmen und Veräußerungsgewinne sind in der deutschen Einkommensteuererklärung über Anlage V deklarationspflichtig. Konkrete Steuerlast und Anrechnungsmöglichkeiten erfordern individuelle Beratung.

Was passiert, wenn der Bauträger Insolvenz anmeldet?

RERA Law No. 8 of 2007 sieht für diesen Fall die Übertragung des Projekt-Trust-Accounts auf einen RERA-bestellten Substitut-Bauträger oder die anteilige Rückerstattung an Käufer vor. Nicht geschützt sind Zahlungen, die nicht ordnungsgemäß über das verifizierte Trust-Konto geflossen sind — daher die in Schritt 2 beschriebene Escrow-Verifikation als nicht-verhandelbarer Pflichtschritt.

Berechtigt der Off-Plan-Kauf zum Goldenen Visum?

Ja, sofern der gesamte Kaufpreis mindestens AED 2 Millionen erreicht und das Projekt von einer GDRFA-zugelassenen Liste stammt. Bei Off-Plan ist eine Mindestanzahlung (in der Praxis häufig 50 %) erforderlich, das vollständige Goldene Visum wird typischerweise erst nach Title-Deed-Transfer ausgestellt. Der genaue Pfad ist projektabhängig und sollte vor SPA-Unterzeichnung mit GDRFA abgestimmt werden.

— Primärquellen

Worauf dieser Leitfaden sich stützt

— Über den Autor

M.Sc. Ali Daioub ist Gründer von AXD Immobilien Dubai. Bauingenieur (M.Sc.), DACH-orientierte Off-Plan-Beratung für vermögende Privatkunden ab AED 2 Mio. Aufkommen. Sitz in Dubai. Kommuniziert ausschließlich in deutscher Sprache mit DACH-Mandanten. Keine Provisionsausweise gegenüber Käufern — AXD wird vom Bauträger vergütet, der Kaufpreis verändert sich für den Endkäufer nicht.

— Weiterführend

M.Sc. Ali Daioub