Insights · Steuern & Gebühren · Mai 2026
Fällt 5% VAT auf den Kauf einer Dubai-Wohnimmobilie an?
Nein — Wohnimmobilien sind VAT-frei. Nach UAE Federal Decree-Law 8/2017 ist der erste Verkauf einer neuen Wohnimmobilie innerhalb von drei Jahren nach Fertigstellung zero-rated (0% VAT), Folgeverkäufe sind exempt. Käufer zahlen keine Mehrwertsteuer auf den Wohnungspreis. 5% VAT fallen jedoch auf Gewerbeimmobilien sowie auf alle Transaktionsdienstleistungen an: Maklerprovision, Anwalt, Conveyancer, Property Management, Möbel.
VAT-Behandlung im Überblick
| Transaktion | VAT-Behandlung | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|
| Wohnimmobilie — Erstverkauf (≤ 3 Jahre nach Bau) | 0% VAT (zero-rated) | Art. 45 FDL 8/2017 |
| Wohnimmobilie — Folgeverkauf / Secondary | VAT-exempt | Art. 46 FDL 8/2017 |
| Wohnimmobilie — langfristige Vermietung | VAT-exempt | Art. 46 FDL 8/2017 |
| Wohnimmobilie — kurzfr. Vermietung (Holiday Home) | 5% VAT | Art. 19 CD 52/2017 |
| Gewerbeimmobilie — Verkauf | 5% VAT | Art. 2 FDL 8/2017 |
| Gewerbeimmobilie — Vermietung | 5% VAT | Art. 2 FDL 8/2017 |
| Maklerprovision | 5% VAT auf Provision | Art. 2 FDL 8/2017 |
| Property Management Fees | 5% VAT | Art. 2 FDL 8/2017 |
| DLD-Transfergebühr (4%) | Keine VAT (Behördengebühr) | FTA VATGRE1 |
Was das für DACH-Käufer praktisch bedeutet
- Bei einer Off-Plan- oder Wohn-Ready-Investition kommen keine 5% VAT auf den Kaufpreis dazu — eine bei DACH-Käufern oft unterstellte Mehrbelastung, die schlicht nicht existiert.
- Die Nebenkosten verschieben sich aber durch VAT: 2% Maklergebühr werden faktisch 2,1% inkl. VAT — siehe Gesamtkostenstruktur Dubai-Immobilienkauf.
- Wer kurzfristig vermietet (z. B. Airbnb/Holiday Home), wird ab AED 375.000 Jahresumsatz VAT-pflichtig und muss sich registrieren — relevant für Buy-to-Let-Strategien.
- Gewerbeimmobilien sind voll VAT-pflichtig — für die DACH-Käufer-Mehrheit (Wohnen) jedoch irrelevant.
- Die deutsche Umsatzsteuer ist von all dem nicht berührt: Es gibt keine deutsche USt auf eine VAE-Immobilientransaktion (Ortsprinzip § 3a UStG: Belegenheit der Immobilie).
Quellen
- UAE Federal Decree-Law No. 8 of 2017 — Value Added Tax
- UAE Cabinet Decision No. 52 of 2017 — Executive Regulations of the VAT Law
- FTA Public Clarification VATP003 — Real Estate
- FTA VAT Real Estate Guide — VATGRE1
- § 3a UStG — Ortsprinzip Grundstücksleistungen
Hinweis: Bei Mischnutzung (z.B. Serviced Apartment, Hotelapartment) gelten Sonderregeln nach VATGRE1. Konkrete VAT-Beurteilung im Einzelfall sollte mit einem UAE-zugelassenen Steuerberater geklärt werden.
Die Fragen, die zuerst kommen
Beantwortet.
Fällt 5% VAT auf den Kauf einer Dubai-Wohnimmobilie an?
Nein. Wohnimmobilien sind in den VAE grundsätzlich VAT-frei. Der erste Verkauf einer neuen Wohnimmobilie innerhalb von drei Jahren nach Fertigstellung ist nach Federal Decree-Law 8/2017 zero-rated (0% VAT mit Vorsteuerabzug für den Entwickler), alle Folgeverkäufe sind exempt (VAT-befreit ohne Vorsteuerabzug). Käufer zahlen also keine Mehrwertsteuer auf den Wohnungspreis.
Wie ist der Unterschied zwischen "zero-rated" und "exempt"?
Zero-rated bedeutet: 0% VAT auf den Verkauf, aber der Entwickler darf Vorsteuern aus Baukosten abziehen — wirtschaftlich neutral. Exempt bedeutet: 0% VAT auf den Verkauf, aber kein Vorsteuerabzug — die VAT-Kosten im Vorsteuerbereich wirken kostentreibend. Für den Käufer ist das Ergebnis gleich (0% beim Kauf), für den Verkäufer macht es einen Liquiditätsunterschied.
Wann fallen 5% VAT bei einer Dubai-Immobilie an?
Bei kommerziellen Immobilien (Büro, Einzelhandel, Hotel, Lager) wird auf den Kaufpreis 5% VAT erhoben. Bei Wohnimmobilien fällt 5% VAT auf alle damit verbundenen Dienstleistungen an: Maklerprovision, Anwaltsgebühren, Conveyancer, Property-Management-Fees, Inneneinrichtung, Möbel. Auch kurzfristige Vermietung (Holiday Homes, Serviced Apartments) ist VAT-pflichtig.
Gilt VAT auch auf Off-Plan-Zahlungen während der Bauphase?
Auf den Wohnimmobilien-Kaufpreis selbst nicht — der Erstverkauf ist innerhalb von 3 Jahren nach Fertigstellung zero-rated, auch wenn die Zahlungen über mehrere Jahre laufen. Auf die rund um Off-Plan anfallenden Dienstleistungen (Makler, NOC-Bearbeitung, DLD-Trustee-Office-Fee, beglaubigte Übersetzungen, Anwalt) fallen jedoch reguläre 5% VAT an. Maklerprovision von 2% wird also faktisch zu 2,1% inkl. VAT.
