Insights · DACH-Übergabe-Leitfaden · Mai 2026
Was bedeutet Snagging bei einer Dubai-Immobilie?
Snagging ist die systematische Mängelaufnahme einer fertiggestellten Off-Plan-Immobilie vor Schlüsselübergabe. Im Snagging-Report dokumentierte Defekte muss der Bauträger im Rahmen der 12-monatigen Defect Liability Period kostenlos beheben; strukturelle Mängel unterliegen einer zwingenden 10-Jahres-Haftung nach UAE Federal Law 5/1985, Artikel 880.
Gewährleistungs-Fristen
| Schadenstyp | Haftungsdauer | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|
| Strukturelle Mängel (Tragwerk, Fundament) | 10 Jahre | UAE Federal Law 5/1985, Art. 880 |
| MEP-Mängel (Sanitär, Elektrik, HKL) | 12 Monate (Standard) | SPA / DLP-Klausel |
| Oberflächen & Finishing | 12 Monate | SPA / DLP-Klausel |
| Eingebaute Geräte | Herstellergarantie + 12 Monate | SPA-Anhang |
Snagging-Checkliste — Kernpunkte
- Wände & Decken — Risse, Putzfehler, Farbtonsprünge, Wasserflecken
- Böden — Verlegung, Fugenbild, lose Fliesen, Holzfeuchtigkeit
- Türen & Fenster — Dichtigkeit, Schließverhalten, Glasschäden, korrekte Beschläge
- Sanitär — Wasserdruck (min. 2 bar), Abflüsse, Lecks unter Spülen, WC-Spülung
- Elektrik — alle Schalter und Steckdosen mit Tester, Erdung, Sicherungskasten-Beschriftung
- HKL — Klimaanlagen-Leistung in jedem Raum, Filterzugang, Thermostat-Funktion
- Küche — Geräte vollständig und funktionsfähig, Abzugshaube, Wasserzulauf
- Plan-Übereinstimmung — Grundriss, Quadratmeterzahl, Materialqualität gegen SPA-Anhang
- Balkon/Terrasse — Geländerhöhe nach UAE-Bauverordnung, Gefälle, Abflüsse
- Gemeinschaftsbereich — Pool, Gym, Lobby, Aufzüge — wenn übergabe-relevant
Empfohlener Ablauf für DACH-Käufer
- Tag −7 vor Übergabe — DLD-zertifizierten Snagging-Inspektor buchen (typ. 1.500 – 3.500 AED je nach Größe)
- Snagging-Inspektion — 3 – 6 Stunden je nach Einheit, fotografierter Report mit georeferenzierten Mängelpunkten
- Report an Bauträger — schriftliche Übermittlung mit konkreter Mängelbeschreibung und Behebungsfrist (typisch 30 Tage)
- Re-Snagging — nach Nachbesserung erneute Begehung, erst dann Schlüsselübernahme und Title-Deed-Transfer
- Verwandt: Oqood — vorläufiger DLD-Eigentumsschutz vor Übergabe.
Quellen
- UAE Federal Law No. 5 of 1985 — Civil Transactions Code, Articles 877 & 880 (Strukturhaftung)
- Dubai Law No. 8 of 2007 — Escrow Accounts for Real Estate Development
- RERA — Handover and Defect Liability Bylaws
- Bauträger-SPA-Musterklauseln Emaar, Sobha, Damac, Meraas — DLP-Standardlaufzeiten
Die Fragen, die zuerst kommen
Beantwortet.
Was bedeutet Snagging bei einer Dubai-Immobilie?
Snagging ist die systematische Mängelaufnahme einer fertiggestellten Off-Plan-Immobilie vor Schlüsselübergabe an den Käufer. Dabei werden bauliche Mängel, technische Defekte und Abweichungen von Plan und SPA dokumentiert und in einem Snagging-Report an den Bauträger übergeben. Der Bauträger ist verpflichtet, dokumentierte Mängel im Rahmen der Defect Liability Period kostenlos zu beheben.
Wie lange haftet der Bauträger für Mängel?
Die typische vertragliche Defect Liability Period (DLP) beträgt 12 Monate ab Übergabe für allgemeine Mängel — Sanitär, Elektrik, Türen, Oberflächen. Für strukturelle Bauteile (Tragwerk, Fundament) gilt nach UAE Federal Law 5/1985, Artikel 880, eine zwingende Strukturgarantie von 10 Jahren. Vertragliche Kürzungen dieser strukturellen Frist sind unwirksam.
Was prüft man bei einem Snagging?
Geprüft werden: Wände/Decken auf Risse und Putzfehler, Bodenbeläge auf Verlegung und Fugenbild, Türen/Fenster auf Dichtigkeit, Sanitärinstallation auf Lecks und Funktionalität, Elektrik (Schalter, Steckdosen, Erdung) per Tester, Klimaanlagen-Performance, Küchengeräte, Wasserdruck, Abflussgeschwindigkeit und Übereinstimmung mit dem vereinbarten Finishing-Standard. Empfohlen wird ein DLD-zertifizierter Snagging-Inspektor.
Kann ich die Übergabe verweigern, wenn Mängel bestehen?
Bei wesentlichen Mängeln, die die Bewohnbarkeit beeinträchtigen (Wasserschäden, fehlende AC, gravierende Sicherheitsmängel), kann der Käufer die Übergabe verweigern und Nachbesserung verlangen. Bei nicht-wesentlichen Mängeln ist die übliche Praxis Annahme unter Vorbehalt mit dokumentierter Snagging-Liste und vereinbartem Behebungsfristen — Verweigerung wäre disproportional und kann Verzugskosten auslösen.
