Insights · Steuern · Mai 2026

Schenkungssteuer auf die Dubai-Immobilie — wann Deutschland zugreift, wann nicht

Die VAE besteuern Schenkungen nicht. Deutschland tut es — und zwar nach Weltvermögens-Prinzip. Wer als deutscher Steuerresidenter eine Dubai-Wohnung an Kinder oder Ehepartner überträgt, löst nach § 2 ErbStG die unbeschränkte Schenkungsteuerpflicht aus. Selbst nach Wegzug nach Dubai bleibt deutsche Staatsbürger nach § 2 Abs. 1 Nr. 1 b ErbStG für weitere fünf Jahre erweitert schenkungsteuerpflichtig. Diese Mechanik ist für DACH-HNWI-Investoren mit Generationenwechsel-Planung der zentrale Punkt — und sie ist unabhängig davon, ob die VAE selbst etwas erheben.

VAE-Seite vs. Deutschland-Seite — zwei Welten

Wann genau löst die deutsche Schenkungsteuer aus?

Nach § 2 Abs. 1 ErbStG entsteht die unbeschränkte Schenkungsteuerpflicht in Deutschland, sobald einer der Beteiligten — Schenker oder Beschenkter — im Moment der Zuwendung in Deutschland unbeschränkt einkommensteuerpflichtig ist. Diese Pflicht knüpft nach § 8 AO an Wohnsitz oder gewöhnlichen Aufenthalt an, nicht an die Staatsangehörigkeit. Folge: ist auch nur eine Partei in Deutschland gemeldet, wird der vollständige Wert der Dubai-Immobilie nach Weltvermögens-Prinzip in die deutsche Bemessungsgrundlage einbezogen.

Zusätzlich besteht nach § 2 Abs. 1 Nr. 1 b ErbStG die erweiterte unbeschränkte Steuerpflicht: Deutsche Staatsbürger bleiben nach Wegzug aus Deutschland für fünf weitere Jahre schenkungsteuerpflichtig (USA-Variante: zehn Jahre, gilt aber für die VAE nicht). Die 183-Tage-Regel betrifft die Einkommensteuer, nicht die Schenkung- und Erbschaftsteuer — Verwechslung kostet.

Freibeträge und Steuerklassen — die nutzbare Architektur

• Steuerklasse I (§ 15 ErbStG): Ehegatten, Kinder, Stiefkinder, Enkelkinder, Eltern (bei Erbschaft). Tarif startet bei 7 % bis EUR 75.000, steigt auf 30 % über EUR 26 Mio.
• Steuerklasse II: Geschwister, Nichten/Neffen, Stief- und Schwiegereltern. Tarif 15 % bis 43 %.
• Steuerklasse III: alle übrigen Personen, einschließlich nicht-eingetragener Lebenspartner. Tarif 30 % bis 50 %.
• Freibetrag-Mechanik: jede Schenkung an dieselbe Person innerhalb von 10 Jahren wird kumuliert (§ 14 ErbStG). Wer Wohnungen in Tranchen überträgt, kann den Freibetrag mehrfach nutzen — alle 10 Jahre erneut.
• Praxis: Übertragung der Dubai-Immobilie auf zwei Kinder spart vs. Übertragung auf ein Kind den vollen Freibetrag doppelt (2 × EUR 400.000 = EUR 800.000 Steuerfrei-Volumen).

Bewertung — was setzt das Finanzamt an?

• Nach § 12 ErbStG ist die Bemessungsgrundlage der gemeine Wert (Verkehrswert) der Immobilie zum Schenkungszeitpunkt.
• Bei Auslands-Immobilien wird der gemeine Wert nach § 31 BewG geschätzt — typisch durch ein Wertgutachten eines unabhängigen RICS- oder TAQYEEM-zertifizierten Bewerters in Dubai oder einen begründbaren marktbasierten Vergleichswert.
• Vorsicht: das DLD-registrierte Kaufpreis-Dokument ist ein Anhaltspunkt, ersetzt aber kein aktuelles Gutachten — speziell bei mehrjähriger Haltedauer und Preisbewegung.
• Umrechnung AED → EUR zum EZB-Referenzkurs am Schenkungstag.

Drei Praxis-Szenarien

• (1) Schenker in DE, Beschenkter in DE: volle unbeschränkte Pflicht. Freibetrag greift, Weltvermögens-Prinzip aktiv.
• (2) Schenker nach Dubai gezogen (deutscher Pass), Schenkung < 5 Jahre nach Wegzug, Kind in DE: § 2 Abs. 1 Nr. 1 b ErbStG erweitert — volle DE-Steuerpflicht beim Schenker, zusätzlich Pflicht beim Kind.
• (3) Schenker und Beschenkter beide > 5 Jahre aus DE, keine DE-Wohnsitze: keine deutsche unbeschränkte Schenkungssteuerpflicht für die Dubai-Immobilie (Inlandsvermögens-Liste § 121 BewG enthält Dubai-Immobilien nicht — somit auch keine beschränkte Pflicht). Dies ist die Konstellation, die post-DBA-Wegzügler aktiv nutzen.

Empfehlung für DACH-HNWI mit Generationenwechsel-Plan

• Vor Schenkung steuerlich gegen den Wegzug rechnen — Kombination Wegzugssteuer (siehe Wegzugssteuer) + Schenkungsteuer kann sich oben oder unten kreuzen.
• 10-Jahres-Stafflung der Schenkung über zwei Tranchen — nutzt den Freibetrag zweimal innerhalb der erweiterten Steuerpflicht-Phase.
• Strukturen über DIFC-Foundation oder ADGM-Trust für mehrgenerationelle Übertragung prüfen — siehe DIFC-Testament.
• Steuerberater einbinden — diese Seite ersetzt keine Beratung zum konkreten Fall.

Quellen

• Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG) §§ 1, 2, 7, 12, 14, 15, 16, 19
• Abgabenordnung (AO) §§ 8, 9 — Wohnsitz und gewöhnlicher Aufenthalt
• Bewertungsgesetz (BewG) §§ 31, 121 — Bewertung Auslands-Immobilien und Inlandsvermögen
• DBA Deutschland-VAE (2010) — Status: außer Kraft seit 31.12.2021
• Dubai Land Department — Transfer Procedures (First-Degree Relatives)
• Bundeszentralamt für Steuern — Merkblätter zur erweiterten beschränkten Steuerpflicht

Hinweis: Steuerrecht ist einzelfallabhängig. Die hier dargestellten Mechaniken sind die Grundregeln nach geltendem ErbStG (Stand Mai 2026). Vor einer Schenkung mit dem Steuerberater die konkrete Wohnsitz-, Wegzugs- und Bewertungs-Konstellation prüfen lassen — speziell die Anwendung des § 2 Abs. 1 Nr. 1 b ErbStG hängt von individuellen Umständen ab.