Insights · Transaktion & Vermietung · Mai 2026
Vermietete Dubai-Immobilie kaufen — die Mietübernahme korrekt strukturieren
In Dubai läuft der Mietvertrag mit dem Eigentum mit. Ein Verkauf beendet die Lease nicht — der Käufer wird automatisch neuer Vermieter und tritt in den bestehenden Mietvertrag ein, inklusive Restlaufzeit, vereinbartem Mietzins und übernommener Sicherheitskaution. Diese Grundregel aus Dubai Law 26/2007 macht den Erwerb einer vermieteten Einheit für DACH-Investoren interessant — sofortige Mieteinnahmen, kein Vakanz-Risiko — und gleichzeitig anspruchsvoll. Eigenbedarfs-Kündigung erfordert zwölfmonatige Vorankündigung nach Law 33/2008; die Kaution wandert mit.
Die Mietübernahme im Überblick
| Element | Behandlung | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|
| Mietvertrag | geht automatisch auf Käufer über | Law 26/2007 |
| Mietzins | unverändert bis Vertragsende | Law 26/2007 / Smart Rental Index |
| Sicherheitskaution | Übergabe Verkäufer → Käufer | Marktpraxis, SPA-Klausel |
| Ejari-Eintrag | muss auf Käufer umgeschrieben werden | DLD Ejari Guidelines |
| Eigenbedarfskündigung | 12-Monats-Notice notariell beglaubigt | Law 33/2008 Art. 25(2) |
Warum vermietete Einheiten für DACH-Käufer attraktiv sind
- Sofortige Mietzuflüsse: kein Vakanzrisiko, keine Erstvermietungs-Suche, kein Inserate-Aufwand.
- Stabilisierte Yield: der vereinbarte Mietzins ist nachweislich am Markt durchsetzbar.
- Preisabschlag: vermietete Einheiten handeln je nach Restlaufzeit und Mietniveau 3–8 % unter dem Vergleichswert leerstehender Einheiten.
- Tax-Reporting: klare Anlage-V-Daten ab Tag 1 — keine Anlauf-Periode mit fiktiven Werten.
Was DACH-Käufer im SPA / Form F regeln müssen
- Kautionsübergang: explizit als Barbetrag oder als Kaufpreisreduktion festhalten; Belege des Mieter-Originals beifügen.
- Mietabgrenzung: pro rata temporis zum Übergabetag — bereits geleistete Mietzahlungen müssen anteilig vom Verkäufer übertragen werden.
- Ejari-Umschreibung: Pflicht des Verkäufers, die Mitwirkung des Mieters bei der Umschreibung sicherzustellen.
- Service-Charge-Abrechnung: bis zum Übergabetag durch Verkäufer beglichen, dokumentiert über das Mollak-Portal.
- NOC des Bauträgers: bei Joint-Ownership-Einheiten Voraussetzung für die DLD-Umschreibung.
Die 12-Monats-Eviction-Falle
Wer als DACH-Käufer eine vermietete Einheit für Eigennutzung erwirbt, kann den Mieter nicht sofort räumen. Eine Eviction-Notice für Eigenbedarf oder Verkauf ist nach Dubai Law 33/2008 Art. 25(2) zwölf Monate im Voraus notariell beglaubigt zuzustellen. Erfasst sind ausschließlich fünf gesetzliche Gründe: Eigennutzung durch den Eigentümer oder nahe Angehörige, Verkauf der Einheit, umfangreiche Renovierung mit Bauverhinderung, Abriss oder vollständige Umgestaltung. Bei Streit entscheidet das Rental Dispute Center.
Sonderfall: Mietzins unter Smart-Rental-Index
Liegt der vereinbarte Mietzins unter dem Smart-Rental-Index-Benchmark, kann der neue Eigentümer bei der nächsten Verlängerung eine Erhöhung im gesetzlich erlaubten Korridor (0 bis 20 % je nach Differenz zum Index) durchsetzen — vorausgesetzt, die zwingende neunzigtägige Vor-Mitteilung wird eingehalten. Diese Optionalität ist ein wesentlicher, oft nicht eingepreister Hebel bei der Bewertung vermieteter Einheiten.
Sonderfall: Ausländische Vermietung über UAE-Holding
Wird die Einheit über eine deutsche GmbH oder UAE-Free-Zone-Holding gehalten (vgl. Holding-Strukturen), läuft die Mietübernahme identisch — das Eigentum geht auf die Gesellschaft über, die Lease ist davon nicht betroffen. Vorsicht bei der Trade-License-Aktivierung der Holding für Vermietungsumsätze; falsche Aktivität kann zur Beanstandung durch Dubai Economy & Tourism führen.
Quellen
- Dubai Law No. (26) of 2007 — Regulation of Relationship between Landlords and Tenants
- Dubai Law No. (33) of 2008 — Amendment of Law 26/2007, Art. 25 (12-month eviction notice)
- Dubai Land Department — Ejari Registration System Guidelines
- RERA — Smart Rental Index Methodology
Hinweis: Vermieter-Mieter-Verhältnisse können sich regulatorisch ändern. Vor konkreten Transaktionen lokalen Anwalt für Joint-Ownership- und Mietrecht einschalten.
Die Fragen, die zuerst kommen
Beantwortet.
Kann eine vermietete Immobilie in Dubai gekauft werden?
Ja. Vermietete Immobilien sind in Dubai frei handelbar. Der Verkauf beendet den bestehenden Mietvertrag jedoch nicht — die Lease läuft mit dem Eigentum mit nach Dubai Law 26/2007. Der Käufer wird automatisch neuer Vermieter und tritt in den bestehenden Mietvertrag ein, inklusive Restlaufzeit, vereinbartem Mietzins und übernommener Sicherheitskaution.
Was passiert mit der Sicherheitskaution beim Eigentümerwechsel?
Die Sicherheitskaution gehört wirtschaftlich dem Mieter und muss vom Verkäufer an den Käufer übergeben werden — entweder als Barbetrag bei Übergabe oder als Kaufpreisreduktion. Marktpraxis ist die explizite Regelung in der Form-F-MOU. Bei Auszug des Mieters muss der neue Eigentümer die Kaution direkt zurückerstatten, abzüglich nachweisbarer Schäden.
Kann der neue Eigentümer den Mieter sofort kündigen?
Nein. Eine Eigenbedarfs- oder Verkaufskündigung ist nur mit zwölfmonatiger notarieller Vorankündigung nach Dubai Law 33/2008 Art. 25(2) möglich. Erfasst sind ausschließlich fünf gesetzliche Gründe. Wer als DACH-Käufer eine vermietete Einheit für Eigennutzung erwirbt, muss den Übergabe-Zeitplan an die 12-Monats-Frist anpassen — sofortige Räumung ist nicht möglich.
Wie wird die Mietzahlung nach dem Eigentümerwechsel umgestellt?
Der Käufer muss den Ejari-Eintrag auf seinen Namen umschreiben und den Mieter formell über den Vermieterwechsel mit Bankdaten informieren. Bis zur Ejari-Umschreibung läuft die Mietzahlung typischerweise an den Verkäufer; die Abgrenzung der Mietzuflüsse pro rata temporis wird im SPA geregelt. Mieter sind zur Annahme des neuen Vermieters verpflichtet, sofern der Mietvertrag dies nicht ausschließt.
