Insights · Steuern · Mai 2026

Verluste aus Dubai-Vermietung in der Anlage V — was sich seit dem DBA-Wegfall geändert hat

Bis 2021 war die Verrechnung von Dubai-Mietverlusten mit deutschen Einkünften systematisch ausgeschlossen. Das DBA Deutschland-VAE (2010) ordnete Immobilien-Einkünfte ausschließlich dem Belegenheitsstaat zu und stellte sie in Deutschland frei — mit Progressionsvorbehalt nach § 32b EStG. Folge: ein deutscher Vermieter mit Verlust aus seiner Dubai-Wohnung konnte diesen Verlust weder direkt absetzen noch im Progressionsvorbehalt nutzen (negativer Progression wirkt nur sehr gedämpft, faktisch wertlos). Seit Wegfall des DBA per 31.12.2021 ist diese Sperre weg — Verluste wandern in Anlage V und werden im Anrechnungsverfahren behandelt, gebremst nur noch durch § 2a EStG.

Die zwei Regime im Vergleich

Wie § 2a EStG die Verlustnutzung modelliert

§ 2a Abs. 1 Nr. 6 a EStG behandelt "Negative Einkünfte aus Vermietung oder Verpachtung von im Ausland belegenem unbeweglichem Vermögen" gesondert. Drittstaaten-Verluste (Nicht-EU/EWR, also auch VAE) sind nicht mit positiven Einkünften aus anderen Quellen verrechenbar. Sie sind aber:

• Verrechenbar im selben Veranlagungszeitraum mit positiven Einkünften aus Vermietung & Verpachtung desselben Staates (also einer anderen Dubai- oder Abu-Dhabi-Wohnung).
• Vortragbar nach § 10d EStG in spätere Jahre — Verlustvortrag wird auf einem gesonderten Konto pro Staat und Einkunftsart geführt.
• Nicht rücktragbar in frühere Jahre, in denen das DBA noch aktiv war (technisch ausgeschlossen).
• Nicht verrechenbar mit deutschen Mieteinkünften, Gewerbe-Einkünften, selbständigen Einkünften, Kapitalvermögen oder Sonstigen Einkünften.

Welche Werbungskosten lohnen sich zu deklarieren?

• Service Charge der Owners Association (RERA-genehmigt, jährlich) — typisch AED 12–25/sqft p.a. in Premium-Communities. Voll absetzbar.
• District Cooling (EMPOWER / Tabreed) Capacity Charge — auch bei Leerstand, daher Werbungskosten ohne Zuordnungs-Problem.
• DEWA Strom + Wasser + Housing Fee (5 %). Bei Vermietung über Property Manager an Mieter weitergereicht — Eigentümer-Pflicht ist Housing Fee bis zur Mieterregistrierung. Siehe DEWA-Struktur.
• Property Management 7–10 % Brutto-Miete als Pauschale, plus Leasing-Fee.
• Versicherung Gebäude + Inhalt (typisch AED 800–2.000 p.a.).
• Finanzierungs-Zinsen bei UAE-Hypothek (siehe Non-Resident-Mortgage) — Zinsanteil voll absetzbar, Tilgung nicht.
• Abschreibung (AfA): 2 % p.a. auf Gebäude-Anteil der Anschaffungskosten (§ 7 Abs. 4 EStG). Grundstücks-Anteil bei Apartments meist gering — typisch 80–90 % Gebäude.
• Erhaltungsaufwand: Reparaturen direkt absetzbar; Renovierungen über 15 % der Anschaffungskosten innerhalb von 3 Jahren werden als anschaffungsnahe Aufwendungen kapitalisiert (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG).

Belegführung gegenüber dem Finanzamt

• Belege auf Englisch oder Arabisch akzeptabel mit sinngemäßer Übersetzung (§ 87 AO ermächtigt Finanzamt zur Anforderung).
• Standard-Set: DEWA-Statements, DC-Provider-Statements, OA-Service-Charge-Invoice mit RERA-Stempel, Property-Management-Vertrag und monatliche Abrechnungen, Versicherungs-Police, Hypotheken-Zinsbescheinigung der UAE-Bank.
• Jährliches Übersichts-Statement vom Property Manager mit Einnahmen, Ausgaben und Bestandskonto in AED und EUR-Gegenwert zum EZB-Referenzkurs des jeweiligen Zahlungs-Tages — erleichtert Anlage-V-Bearbeitung erheblich.
• Bei Selbstverwaltung (kein Property Manager) eigene Excel-Aufstellung pro Objekt mit Datum, Betrag AED, EZB-Kurs, EUR-Betrag, Kategorie (§ 11 EStG Zuflussprinzip).

Strategische Konsequenz für DACH-HNWI

• Mit DBA-Wegfall wurde die Dubai-Vermietung erstmals seit 2011 wieder ein steuerlich symmetrisches Investment für deutsche Anleger — Gewinn voll versteuert, Verlust verrechenbar mit zukünftigen Dubai-Mieteinkünften.
• Für Portfolio-Aufbau (mehrere Off-Plan-Einheiten parallel) kann ein temporärer Verlust aus Übergangsleerstand oder hohen Anfangs-Werbungskosten gegen den späteren Gewinn aus einer anderen Einheit verrechnet werden.
• Vor erstem Kauf: Steuerberater einbinden, der mit der § 2a-Mechanik vertraut ist — siehe auch Anlage-V-Praxis für die operative Eintragung.
• Bei geplantem Wegzug nach Dubai mit Beibehaltung von DE-Mieteinkünften: Wegzugs-Timing relativ zur Verlust-Realisierung prüfen (siehe Wegzugssteuer).

Quellen

• Einkommensteuergesetz (EStG) §§ 2, 2a, 7, 10d, 11, 21, 32b, 34c
• Abgabenordnung (AO) § 87 — Amtssprache
• DBA Deutschland-VAE (2010) — Status: außer Kraft seit 31.12.2021
• BMF-Schreiben zur Anrechnungs- und Freistellungsmethode
• Anlage V Ausfüll-Anleitung — Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
• Bewertungsgesetz (BewG) — Bewertung Auslandsvermögen

Hinweis: Steuerrecht ist einzelfallabhängig. Die Mechanik nach § 2a EStG hängt vom konkreten Einkünfte-Mix und Wohnsitz-Status ab. Vor Geltendmachung eines Dubai-Mietverlustes Steuerberater einbinden — speziell zur Frage, ob alternative Strukturen (Holding nach GmbH-Holding) zu einer günstigeren Behandlung führen.