Muss ich eine Dubai-Immobilie in der deutschen Steuererklärung angeben?

Ja, sofern Sie unbeschränkt steuerpflichtig in Deutschland sind (Wohnsitz oder gewöhnlicher Aufenthalt). Mieteinkünfte werden in Anlage V (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) deklariert. Nach DBA Deutschland-VAE 2010 erfolgt Freistellung in Deutschland, jedoch unter Progressionsvorbehalt nach § 32b EStG.

Was bedeutet Progressionsvorbehalt konkret?

Die Dubai-Mieteinkünfte werden in Deutschland nicht besteuert, erhöhen aber den Steuersatz auf das übrige deutsche Einkommen. Beispiel: Bei EUR 100.000 deutschem Einkommen plus EUR 30.000 Dubai-Mieten wird der höhere Steuersatz (auf EUR 130.000) auf die EUR 100.000 angewendet — typisch +1 bis +3 Prozentpunkte Mehrbelastung.

Sind Veräußerungsgewinne aus Dubai-Immobilien in Deutschland steuerfrei?

Bei Privatvermögen ja — nach § 23 EStG nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist. Innerhalb 10 Jahren wäre der Gewinn theoretisch steuerpflichtig, jedoch greift DBA-VAE 2010: Belegenheitsstaat (VAE = 0 %) hat das Besteuerungsrecht, Deutschland stellt frei. Vorsicht: gewerblicher Grundstückshandel ist Ausnahme — bei drei oder mehr Objekten in fünf Jahren möglich.

Was ändert sich nach Wegzug aus Deutschland?

Nach Wegzug entfällt die unbeschränkte Steuerpflicht, Mieteinkünfte aus Dubai müssen nicht mehr in Anlage V deklariert werden. § 6 AStG (Wegzugsbesteuerung) greift bei Wesentlichbeteiligungen an Kapitalgesellschaften — direkte Immobilienhalter sind nicht betroffen. Wichtig: 183-Tage-Regel und Lebensmittelpunktnachweis sauber dokumentieren.

Insights · Deutsches Steuerrecht · Mai 2026

Dubai-Immobilie in Anlage V — Deklarationspflicht?

Ja — sofern Sie in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtig sind (Wohnsitz oder gewöhnlicher Aufenthalt im Inland). Mieteinkünfte aus Dubai werden in Anlage V erklärt. Per DBA Deutschland-VAE 2010 stellt Deutschland diese Einkünfte frei — jedoch unter Progressionsvorbehalt (§ 32b EStG). Veräußerungsgewinne sind nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist steuerfrei.

Wie Anlage V konkret ausgefüllt wird

Belegenheit: Land, Stadt, Adresse der Dubai-Immobilie
Mieteinkünfte brutto: Bruttomieten in EUR (Stichtagskurs der Bundesbank zum Zuflusszeitpunkt)
Werbungskosten: AfA, Service-Charges, Reparaturen, Versicherung, Reise zur Immobilie, ggf. Property-Management-Gebühren
Steuer im Ausland: 0 % (Dubai erhebt keine Einkommensteuer auf Mieten)
Eintrag im DBA-Feld: Vermerk DBA Deutschland-VAE 2010 — Freistellung unter Progressionsvorbehalt

Wechselkurs-Pflicht: monatliche Devisenkurse der Bundesbank oder Jahresdurchschnittskurs nutzen, konsistent über die Steuererklärung hinweg.

Rechenbeispiel Progressionsvorbehalt

Posten	Betrag
Zu versteuerndes Einkommen Deutschland	EUR 100.000
Dubai-Mieteinkünfte (netto nach Werbungskosten)	EUR 30.000
Fiktive Bemessungsgrundlage für Steuersatzbestimmung	EUR 130.000
Tarif-ESt auf EUR 130.000 (Grundtarif 2026, ohne Soli, ohne Kirchensteuer)	ca. EUR 44.300 (Steuersatz ca. 34,1 %)
Steuersatz auf EUR 100.000 = 34,1 %	ca. EUR 34.100
Mehrbelastung vs. ohne Dubai-Einkünfte (ca. EUR 32.700 bei 32,7 %)	~ EUR 1.400

Vereinfachte Beispielrechnung — exakte Werte aus Steuersoftware oder Steuerberater. Tarif 2026 vorbehaltlich finaler Verkündung.

Spekulationsfrist und Veräußerungsgewinne

§ 23 EStG: Private Veräußerungsgewinne aus Grundstücken sind steuerfrei, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung mehr als zehn Jahre liegen. Innerhalb der Frist wäre der Gewinn theoretisch zu versteuern — doch DBA-VAE 2010 weist das Besteuerungsrecht dem Belegenheitsstaat (VAE) zu, der jedoch 0 % erhebt. Resultat: faktisch steuerfrei.

Ausnahme gewerblicher Grundstückshandel: Bei mehr als drei Objekten innerhalb von fünf Jahren droht die Umqualifikation in gewerbliche Einkünfte — dann greift Progressionsvorbehalt nicht mehr; voller deutscher Tarif inklusive Gewerbesteuer. Beratung mit Steuerberater vor dem dritten Objekt zwingend.

Wegzug aus Deutschland

Aufgabe Wohnsitz und gewöhnlicher Aufenthalt — Lebensmittelpunkt nach Dubai verlagern
Letzte Steuererklärung als unbeschränkt Steuerpflichtiger für das Wegzugsjahr
§ 6 AStG nur relevant bei Wesentlichbeteiligungen an Kapitalgesellschaften — direkte Immobilieneigentümer nicht betroffen
Anschließend nur beschränkte Steuerpflicht für deutsche Einkünfte (Mieten DE, Renten etc.)
Dubai-Mieten dann steuerlich neutral in Deutschland — vorausgesetzt sauberer Wegzug-Nachweis

Quellen

DBA Deutschland-VAE 2010 (BGBl. 2011 II S. 538)
Einkommensteuergesetz § 21 (Einkünfte aus VuV), § 23 (Spekulationsfrist), § 32b (Progressionsvorbehalt)
Außensteuergesetz § 6 (Wegzugsbesteuerung)
Bundeszentralamt für Steuern — DBA-Anwendung
Deutsche Bundesbank — Devisenreferenzkurse

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