Insights · DACH-Steuerleitfaden · Mai 2026

Spekulationsfrist Dubai-Immobilie — § 23 EStG

Für deutsche unbeschränkt Steuerpflichtige greift § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG auch bei Dubai-Immobilien. Verkauf binnen 10 Jahren nach Anschaffung = voller persönlicher Einkommensteuersatz auf den Gewinn. Nach 10 Jahren steuerfrei. Das DBA Deutschland–VAE ist seit 31.12.2021 gekündigt — eine Belegenheits-Freistellung steht nicht mehr zur Verfügung.

Was § 23 EStG für Dubai bedeutet

§ 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG regelt private Veräußerungsgeschäfte mit Grundstücken (inkl. ausländischer Immobilien). Maßgeblich ist der Zeitraum zwischen obligatorischem Anschaffungs- und obligatorischem Veräußerungsgeschäft. Bei Dubai-Off-Plan zählt typischerweise die SPA-Unterzeichnung (Form F) als Anschaffungsdatum — nicht Handover oder Title Deed.

Verkauf binnen 10 Jahren: Gewinn voll steuerpflichtig; Freibetrag 600 EUR p. a.
Verkauf nach 10 Jahren: steuerfrei in Deutschland.
Selbstgenutzte Immobilie: Ausnahme nach § 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG — für Dubai-Investmentobjekte irrelevant.

Ohne DBA — keine Freistellung mehr

Das Doppelbesteuerungsabkommen Deutschland–VAE (2010) wurde von Deutschland zum 31. Dezember 2021 gekündigt; ein Nachfolgeabkommen ist nicht in Kraft (Stand Mai 2026). Praktische Folge:

Veräußerungsgewinne binnen 10 Jahren voll in Deutschland steuerpflichtig.
§ 34c EStG-Anrechnung läuft leer — die VAE erheben keine Einkommensteuer auf Verkäufe.
Auch laufende Mieteinkünfte sind ohne DBA voll in Deutschland steuerpflichtig (kein Progressionsvorbehalt mehr).

Gewinnermittlung — die FX-Falle

Anschaffungs- und Veräußerungspreis werden in EUR zum jeweiligen Tageskurs umgerechnet (BMF-Verwaltungsauffassung zu § 23 EStG). Bei Dubai gilt zusätzlich: AED ist USD-gepeggt — EUR/AED schwankt also mit EUR/USD. Eine starke EUR-Abwertung zwischen Kauf und Verkauf erhöht den steuerlichen Gewinn auch dann, wenn der AED-Preis stabil blieb. Verlustverrechnung nur mit anderen privaten Veräußerungsgeschäften (§ 23 Abs. 3 EStG).

Gestaltungsoptionen für DACH-Mandanten

Haltefrist erfüllen — die 10-Jahres-Schwelle ist die saubere Lösung.
Holdingstruktur (z. B. GmbH oder UAE-FZ) — verändert die steuerliche Ebene grundsätzlich, erzeugt aber Komplexität bei Wegzugsbesteuerung (§ 6 AStG).
Wohnsitzverlegung — Wegzug ist eine eigenständige steuerliche Entscheidung, kein § 23-Workaround.
Verluste aus anderen privaten Veräußerungsgeschäften gegenrechnen.

Quellen

§ 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG (Private Veräußerungsgeschäfte)
§ 23 Abs. 3 EStG (Freibetrag 600 EUR, Verlustverrechnung)
§ 34c EStG (Auslandssteueranrechnung)
§ 6 AStG (Wegzugsbesteuerung)
BMF — DBA-Liste (DBA D-VAE gekündigt 31.12.2021)

Hinweis: Diese Darstellung dient der Orientierung und ersetzt keine steuerliche Beratung im Einzelfall.

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Die Fragen, die zuerst kommen

Beantwortet.

Wie lange ist die Spekulationsfrist für eine Dubai-Immobilie?

Zehn Jahre nach § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG, gemessen vom Tag des obligatorischen Anschaffungsgeschäfts (SPA-Unterzeichnung beziehungsweise Form F) bis zum Tag des obligatorischen Veräußerungsgeschäfts. Bei Verkauf binnen dieser Frist ist der Veräußerungsgewinn voll mit dem persönlichen Einkommensteuersatz steuerpflichtig — Freibetrag 600 EUR p. a. nach § 23 Abs. 3 Satz 5 EStG.

Greift das DBA Deutschland–VAE auf Dubai-Verkaufsgewinne?

Nein. Das Doppelbesteuerungsabkommen Deutschland–VAE von 2010 wurde zum 31. Dezember 2021 gekündigt; ein Nachfolgeabkommen ist nicht in Kraft (Stand 2026). Damit fehlt die Belegenheitsfreistellung des Artikels 13 — der Veräußerungsgewinn ist binnen 10 Jahren voll in Deutschland steuerpflichtig. § 34c EStG-Anrechnung läuft leer, da die VAE keine Einkommensteuer auf Immobilienverkäufe erheben.

Wie wird der Veräußerungsgewinn berechnet?

Veräußerungspreis in EUR (Umrechnung zum Tageskurs des Veräußerungstags) minus Anschaffungskosten in EUR (Tageskurs Anschaffungstag) minus Veräußerungskosten (Makler, NOC, DLD-Gebühren, Anwalt). FX-Gewinne und -Verluste sind Teil des Gewinns. Verlustverrechnung ist nur mit anderen privaten Veräußerungsgeschäften möglich (§ 23 Abs. 3 EStG); kein Vortrag in Einkünfte aus Vermietung.

Wann beginnt und endet die 10-Jahres-Frist bei Off-Plan?

Anschaffungsdatum ist die SPA-Unterzeichnung (Form F oder Reservation Agreement mit bindender Wirkung), nicht Handover oder Title-Deed-Ausstellung — so die BFH-Linie zu privaten Veräußerungsgeschäften. Veräußerungsdatum ist der bindende Verkaufsvertrag oder das Assignment. Off-Plan-Käufer mit langem Bauzyklus erreichen die 10-Jahres-Schwelle oft erst Jahre nach Übergabe.