Insights · Holiday Home · Mai 2026
Holiday-Home-Lizenz Dubai — der vollständige DTCM/DET-Prozess für DACH-Eigentümer
Airbnb in Dubai ist nicht plattform-, sondern staatlich reguliert. Jede Vermietung unter 6 Monaten erfordert eine Holiday-Home-Permit des Department of Economy and Tourism (DET, früher DTCM) — pro Einheit, jährlich, an die Title-Deed-Nummer gebunden. Die rechtliche Grundlage ist Decree No. 4 of 2013, novelliert durch Decree No. 41 of 2020. Wer ohne Permit vermietet, riskiert AED 5.000 Strafe pro Vorfall und Sperrung der Einheit für künftige Anträge. Die Rendite-Mechanik der Holiday-Home-Vermietung hängt direkt von dieser Lizenzklassifikation ab.
Die zwei Lizenzwege — Homeowner Permit vs. Operator License
| Merkmal | Homeowner Permit | Operator License |
|---|---|---|
| Berechtigter | Eigentümer in Eigenregie | Lizenzierte Management-Firma |
| Max. Einheiten | 8 parallel registrierbar | unbeschränkt |
| Trade License erforderlich | nein | ja, DET-Tourism-Activity |
| Kaution je Einheit | keine | AED 5.000 |
| Bearbeitungszeit Antrag | 3–5 Werktage | 2–4 Wochen (inkl. Lizenz) |
| DACH-Praxis | 1–3 Eigeneinheiten | ≥ 4 Einheiten oder Fernverwaltung |
Klassifikation Deluxe vs. Standard
- Klassifikation erfolgt durch DET-Inspektion vor Erteilung der Permit — bewertet werden Ausstattung, Möblierung, Bad-Standard, Küchen-Equipment, Wäsche-Qualität, Sicherheit (Smoke-Detector, Erste-Hilfe-Kit), Concierge-Service.
- Deluxe: höhere Permit-Gebühr, höherer Tourism Dirham pro Nacht, Anbindung an Premium-Plattformen (Booking.com, Airbnb Plus, Expedia) wird unterstützt.
- Standard: niedrigere Gebühr, üblich für Marina-/JLT-/Downtown-Standardeinheiten mit Basisausstattung.
- Re-Klassifikation jährlich bei Verlängerung möglich — bei Renovation der Unit sinnvoll als Up-Class.
Antrags-Checkliste — Dokumente und Schritte
- Title Deed-Kopie (Eigentumsnachweis aus dem DLD-Register).
- Reisepass und Emirates ID (oder Visa-Stempel) des Eigentümers.
- DEWA-Rechnung (Strom/Wasser) zur Adressverifikation der Einheit.
- NOC vom Master Developer (Emaar, Damac, Nakheel, Sobha etc.) bei Towern mit OA-Pflicht.
- JOPD (Jointly Owned Property Declaration)-Auszug für die Mehrgeschosserlaubnis.
- Möblierungsfotos und Grundriss zur Klassifikationseinordnung.
- Antrag online über das DET-Holiday-Homes-Portal (oder Operator) — DET-Inspektor terminiert Vor-Ort-Begehung binnen 5 Werktagen, Permit-Ausgabe digital.
Konsequenz für das DACH-Renditemodell
- Permit-Kosten, Tourism Dirham und Operator-Provision (typisch 18–25 % der Bruttoeinnahmen) müssen vor Berechnung der Netto-Rendite abgezogen werden.
- Auslastung Dubai: stark saisonal — Q4/Q1 80–90 %, Sommermonate Juli–August 40–50 %. Die Bruttozahl in Plattform-Calculators ist regelmäßig zu optimistisch.
- Steuerlich in DE: Vermietungseinkünfte unterliegen dem Anrechnungsverfahren nach Wegfall des DBA — Anlage V ist Pflicht.
- Fernverwaltung sinnvoll über lizenzierten Operator: spart Permit-Bürokratie und Concierge-Logistik, kostet aber Marge.
- Vor Off-Plan-Kauf prüfen: nicht jeder Tower erlaubt Holiday Home — z. B. Burj Khalifa-Apartments und einige Downtown-Hotels sperren STR per OA-Statut.
Quellen
- Decree No. 4 of 2013 — Regulating Holiday Homes in the Emirate of Dubai
- Decree No. 41 of 2020 — Amending Provisions of the Holiday Homes Regulation
- Executive Council Resolution No. 18 of 2017 — Tourism Dirham Fee
- Department of Economy and Tourism (DET) — Holiday Homes Registration Portal
- Dubai Land Department — Jointly Owned Property Declaration Register
Hinweis: Die DET-Gebührentafel und Tourism-Dirham-Sätze werden periodisch angepasst — die in diesem Beitrag dargestellten Strukturen folgen Decree 4/2013 und Decree 41/2020 unverändert, aber die konkreten AED-Beträge stets über das DET-Holiday-Homes-Portal vor Beantragung verifizieren.
Die Fragen, die zuerst kommen
Beantwortet.
Brauche ich als DACH-Eigentümer eine DTCM-Lizenz, um meine Dubai-Wohnung auf Airbnb zu vermieten?
Ja — jede Kurzzeitvermietung unter 6 Monaten in Dubai ist nach Decree 4 of 2013 (i. d. F. Decree 41 of 2020) ausschließlich mit einer Holiday-Home-Permit des Department of Economy and Tourism (DET) zulässig, unabhängig von der Plattform. Vermietung ohne Permit ist illegal und mit AED 5.000 Strafe pro Vorfall belegt; Wiederholung kann zur Sperre der Einheit führen. Die Permit gilt je Einheit, jährlich verlängerbar, an die Title-Deed-Nummer gebunden.
Kann ich die Lizenz als Privateigentümer selbst beantragen oder muss ein Operator zwischengeschaltet sein?
Beide Modelle existieren: "Homeowner Permit" für direkte Einzeleigentümer (max. 8 Einheiten parallel registrierbar) und "Holiday Home Operator License" für Unternehmen, die fremde Einheiten managen. Die Operator-Lizenz erfordert eine separate DET-Trade-License plus AED 5.000 Kaution je Einheit. Für DACH-Eigentümer mit 1–3 Einheiten ist der Homeowner-Weg deutlich schneller — Antragsbearbeitung typisch 3–5 Werktage über das DET-Portal.
Was kostet die Holiday-Home-Lizenz und welche laufenden Abgaben fallen an?
Die Permit-Gebühr richtet sich nach Klassifikation (Deluxe oder Standard) und liegt im niedrigen vierstelligen AED-Bereich pro Einheit und Jahr; der DET veröffentlicht die aktuelle Gebührentafel auf dem Holiday-Homes-Portal. Hinzu kommt der Tourism Dirham — eine Übernachtungsabgabe je Zimmer und Nacht, gestaffelt nach Klassifikation, die der Gast bei Check-in zahlt und der Eigentümer monatlich an den DET abführt (Executive Council Resolution 18 of 2017).
Brauche ich eine NOC des Master Developers oder der Owners Association?
In den meisten Master Communities (Emaar, Damac, Sobha, Nakheel) verlangt die OA-Hausordnung eine schriftliche NOC vor DET-Permit-Beantragung. Einige Communities (z. B. Downtown Tower-Strata mit Hotel-Komponente) verbieten Holiday-Home-Vermietung komplett. Vor Kauf prüfen: SPA-Klausel zur Nutzungsbeschränkung und JOPD (Jointly Owned Property Declaration) des Towers. Bei Verbot ist Long-Let die einzige zulässige Vermietungsform.
