Wie viel darf ich in Dubai die Miete bei Verlängerung erhöhen?

Die zulässige Erhöhung folgt einer festen Staffel nach Decree 43 of 2013, abhängig von der Abweichung der aktuellen Miete zum RERA-Marktdurchschnitt (Smart Rental Index): liegt die Miete bis 10 % unter Marktdurchschnitt — keine Erhöhung; 11–20 % unter Markt — bis 5 %; 21–30 % unter Markt — bis 10 %; 31–40 % unter Markt — bis 15 %; mehr als 40 % unter Markt — bis 20 %. Der Eigentümer muss diese 90 Tage vor Vertragsende schriftlich ankündigen.

Wo finde ich den offiziellen RERA-Rechner für meine Wohnung?

Der offizielle Rechner ist die "Rental Increase Calculator"-Funktion im Dubai REST App (Dubai Real Estate Self Transaction) und auf dld.gov.ae unter Services → Tools. Eingabe: Community, Sub-Community, Tower/Building, Property-Type, Anzahl Schlafzimmer, aktuelle Vertragsmiete. Das System gibt den zulässigen Erhöhungs-Korridor in Prozent zurück, gestützt auf den aktuellen Smart Rental Index. Der Rechner ist für Mieter und Eigentümer kostenfrei zugänglich und bei RDC-Streitigkeiten der Referenz-Wert.

Wann muss ich die Mieterhöhung in Dubai ankündigen?

Nach Law No. 26 of 2007 (Art. 14, ergänzt durch Law No. 33 of 2008) muss der Eigentümer eine Mieterhöhung mindestens 90 Tage vor Vertragsablauf schriftlich an den Mieter kommunizieren — andernfalls verlängert sich der Vertrag zu unveränderten Konditionen. Die Mitteilung erfolgt nachweisbar (Notar, Einschreiben, oder dokumentierte Übergabe). Versäumt der Eigentümer die Frist, kann er für den nachfolgenden Vertragszyklus keine Erhöhung mehr durchsetzen, unabhängig davon, was der Index ausweist.

Was passiert, wenn der Mieter die Erhöhung nicht akzeptiert?

Lehnt der Mieter ab, kann der Eigentümer das Rental Disputes Center (RDC) im Dubai Land Department anrufen. Das RDC entscheidet auf Basis des Smart Rental Index — die im Calculator angezeigte zulässige Erhöhung ist faktisch bindend. Verfahrensdauer typisch 30–60 Tage, Gebühr 3,5 % der Jahresmiete (Mindest AED 500, Maximum AED 20.000). Während des Verfahrens bleibt der Mieter zu den alten Konditionen wohnen. Eine Kündigung wegen Eigenbedarf erfordert separat 12 Monate Vorlauf nach Art. 25(2) des Gesetzes.

Insights · Vermietung · Mai 2026

Smart Rental Index — wie viel Mieterhöhung Dubai-Eigentümer wirklich durchsetzen dürfen

Dubai ist kein freier Mietmarkt im klassischen Sinne. Eigentümer dürfen die Miete nur in einem fest definierten Korridor erhöhen — und dieser Korridor wird nicht verhandelt, sondern errechnet aus dem RERA Smart Rental Index, einem öffentlichen Mietspiegel, der quartalsweise vom Dubai Land Department aktualisiert wird. Die rechtliche Grundlage ist Decree No. 43 of 2013, das fünf gestaffelte Erhöhungs-Zonen definiert. DACH-Investoren, die ein Buy-to-Let-Modell rechnen, müssen diese Mechanik im Underwriting kennen, sonst kollabiert die angenommene Mietsteigerung.

Die fünf Erhöhungs-Zonen nach Decree 43 of 2013

Aktuelle Miete vs. Index-Durchschnitt	Maximal zulässige Erhöhung	Rechtsquelle
bis 10 % unter Marktdurchschnitt	0 % — keine Erhöhung	Decree 43/2013 Art. 1(a)
11–20 % unter Marktdurchschnitt	bis 5 %	Decree 43/2013 Art. 1(b)
21–30 % unter Marktdurchschnitt	bis 10 %	Decree 43/2013 Art. 1(c)
31–40 % unter Marktdurchschnitt	bis 15 %	Decree 43/2013 Art. 1(d)
mehr als 40 % unter Marktdurchschnitt	bis 20 %	Decree 43/2013 Art. 1(e)

Liegt die laufende Vertragsmiete bereits über dem Marktdurchschnitt oder maximal 10 % darunter, ist gar keine Erhöhung zulässig — unabhängig davon, wie lange der Mieter bereits in der Wohnung wohnt.

Der Rental Increase Calculator — Pflichtreferenz

Das Dubai Land Department stellt den verbindlichen Rechner unter zwei Wegen bereit: (a) das Dubai REST App (Dubai Real Estate Self Transaction), die offizielle DLD-App für Vermieter und Mieter; (b) das Webportal dld.gov.ae unter Services → Tools → Rental Increase Calculator. Eingegeben werden Community, Tower/Building, Property-Type (Studio/1BR/2BR/Villa), Anzahl Schlafzimmer und die aktuelle Vertrags-Jahresmiete. Das System gibt den Erhöhungs-Korridor zurück, abgeglichen mit dem aktuellen Smart Rental Index.

Das Smart Rental Index selbst basiert auf Ejari-Daten — allen registrierten Mietverträgen in Dubai (Registrierung ist nach Ejari-Pflicht verpflichtend für jeden Mietvertrag). Der Index ist daher empirisch belastbar und nicht von Maklern beeinflussbar.

Die 90-Tage-Ankündigungspflicht

Eine geplante Erhöhung muss nach Law No. 26 of 2007 (Art. 14, ergänzt durch Law No. 33 of 2008) mindestens 90 Tage vor Vertragsablauf schriftlich an den Mieter zugestellt werden.
Versäumt der Eigentümer die Frist, verlängert sich der Vertrag automatisch zu unveränderten Konditionen — und für die folgende Periode ist keine Erhöhung mehr durchsetzbar, selbst wenn der Index sie zulassen würde.
Empfohlene Zustellform: Notar-Notifikation, Einschreiben mit Empfangsbestätigung, oder dokumentierte persönliche Übergabe. SMS oder WhatsApp sind nicht ausreichend.
Praxis für DACH-Eigentümer aus der Ferne: Property Manager beauftragen, das die 90-Tage-Mitteilung automatisiert auslöst.

Streitfall — das Rental Disputes Center (RDC)

Verweigert der Mieter die Index-konforme Erhöhung, kann der Eigentümer das Rental Disputes Center (RDC) im DLD anrufen.
Das RDC entscheidet auf Basis des Smart Rental Index — der Calculator-Wert ist faktisch bindend.
Verfahrensdauer typisch 30–60 Tage, Gebühr 3,5 % der Jahresmiete (Mindest AED 500, Maximum AED 20.000).
Während des Verfahrens bleibt der Mieter zu den alten Konditionen wohnen.
Eigenbedarf-Kündigung erfordert separat eine 12-Monats-Vorlauf-Notiz über Notar nach Art. 25(2) des Gesetzes — siehe Eigentümerrechte in Dubai.

Konsequenz für das DACH-Underwriting

Mietsteigerungs-Annahmen über 5 % p.a. im Modell sind in Dubai nur dann realistisch, wenn die Wohnung deutlich unter Marktindex eingemietet wurde — sonst greift Zone 1 (0 % Erhöhung).
Bei Neuvermietung (Wechsel des Mieters) gibt es keine Index-Bindung — der Eigentümer kann frei zum aktuellen Marktpreis vermieten.
Holiday-Home / Short-Term-Rental (über DTCM-Lizenz) unterliegen dem Index nicht — Decree 43/2013 gilt nur für Wohn-Langzeitmietverträge.
Im Cashflow-Modell konservativ: 0–5 % Erhöhung p.a. für 4–5 Jahre, danach Re-Letting zum Marktpreis. Siehe Mietrendite-Realität.

Quellen

Decree No. 43 of 2013 — Determining Rent Increase in the Emirate of Dubai
Law No. 26 of 2007 — Regulating the Relationship between Landlords and Tenants in Dubai
Law No. 33 of 2008 — Amending Law No. 26 of 2007
Dubai Land Department — Smart Rental Index (RERA Rental Index)
Dubai REST App — Rental Increase Calculator
Rental Disputes Center (RDC) — Procedural Rules

Hinweis: Der Smart Rental Index wird quartalsweise vom Dubai Land Department aktualisiert — die in diesem Beitrag dargestellten Erhöhungs-Zonen bleiben nach Decree 43/2013 unverändert, aber die konkrete Zone für eine bestimmte Wohnung kann sich mit jedem Index-Update verschieben. Vor Mitteilung an den Mieter immer den aktuellen Calculator-Wert ziehen.

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