Insights · Steuern · Nachfolge · Mai 2026
Muss ich auf eine geerbte Dubai-Immobilie deutsche Erbschaftssteuer zahlen?
Ja — bei unbeschränkter Steuerpflicht in Deutschland. § 2 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG erfasst das Weltvermögen, also auch die Dubai-Immobilie. Die VAE erheben keine Erbschaftssteuer, ein Erbschafts-DBA mit Deutschland existiert nicht. Doppelbesteuerung tritt damit nicht ein, jedoch fällt die volle deutsche ErbSt nach Steuerklasse, Freibetrag und Bewertungsabschlag an.
Freibeträge nach § 16 ErbStG
| Verhältnis | Freibetrag | Steuerklasse |
|---|---|---|
| Ehegatte / eingetr. Lebenspartner | 500.000 € | I (7–30 %) |
| Kinder / Stiefkinder | 400.000 € | I (7–30 %) |
| Enkel | 200.000 € | I (7–30 %) |
| Eltern (Erwerb von Todes wegen) | 100.000 € | I (7–30 %) |
| Geschwister, Nichten, Neffen | 20.000 € | II (15–43 %) |
| Übrige (Lebensgefährte, Dritte) | 20.000 € | III (30–50 %) |
Was für DACH-Erblasser praktisch zählt
- Bewertung zum gemeinen Wert (Verkehrswert) am Todestag nach § 31 BewG — RICS-Gutachten empfohlen.
- Bei vermieteten Wohnimmobilien: 10 % Bewertungsabschlag nach § 13d ErbStG.
- Ein DIFC-Testament umgeht die default-mäßige Scharia-Erbteilung und sichert die gewünschte Verteilung.
- Die deutsche Anrechnungsmöglichkeit nach § 21 ErbStG läuft mangels VAE-Erbschaftssteuer ins Leere — es gibt nichts anzurechnen.
- Frühzeitige Vermögensplanung (Schenkung zu Lebzeiten, Familien-Holding) kann die Belastung erheblich reduzieren — siehe Wegzugssteuer DACH-HNWI 2026.
Wann greift die deutsche ErbSt nicht?
Nur wenn weder Erblasser noch Erbe in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtig sind und die Immobilie kein deutsches Inlandsvermögen ist. Beachte die erweiterte beschränkte Erbschaftssteuerpflicht nach § 4 AStG für Wegzügler in Niedrigsteuerländer — die VAE gelten als Niedrigsteuerland, deutsche ErbSt kann noch bis zu 10 Jahre nach Wegzug nachgreifen.
Quellen
- § 2 ErbStG — Persönliche Steuerpflicht (Weltvermögensprinzip)
- § 16 ErbStG — Freibeträge
- § 19 ErbStG — Steuersätze nach Steuerklassen
- § 12 ErbStG i.V.m. § 31 BewG — Bewertung Auslandsimmobilien
- § 13d ErbStG — 10 % Bewertungsabschlag für vermietete Wohnimmobilien
- § 4 AStG — Erweiterte beschränkte Erbschaftssteuerpflicht
- DBA Deutschland-VAE 2010 (keine Erbschaftssteuer-Regelung)
Hinweis: Erbschaftssteuerplanung ist hochgradig individuell. Steuerklassen, Vorerwerbe (10-Jahres-Frist), Versorgungsfreibeträge und die erweiterte beschränkte Steuerpflicht erfordern eine Einzelfallprüfung durch einen Steuerberater bzw. Fachanwalt für Erbrecht.
Die Fragen, die zuerst kommen
Beantwortet.
Muss ich auf eine geerbte Dubai-Immobilie deutsche Erbschaftssteuer zahlen?
Ja. Bei unbeschränkter Steuerpflicht in Deutschland (Wohnsitz oder gewöhnlicher Aufenthalt des Erblassers oder des Erben in DE) erfasst § 2 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG das gesamte Weltvermögen — einschließlich der Dubai-Immobilie. Die VAE erheben keine Erbschaftssteuer und es existiert kein D-VAE-Erbschaftssteuer-DBA. Eine Doppelbesteuerung entsteht damit faktisch nicht, jedoch greift die volle deutsche ErbSt nach Steuerklasse und Freibetrag.
Welche Freibeträge gelten?
Nach § 16 ErbStG: Ehegatten und eingetragene Lebenspartner 500.000 €, Kinder je 400.000 €, Enkel 200.000 €, Eltern bei Erwerb von Todes wegen 100.000 €, übrige Steuerklasse I 100.000 €, Steuerklasse II und III je 20.000 €. Steuersätze: 7–30 % (Klasse I), 15–43 % (Klasse II), 30–50 % (Klasse III) je nach Vermögenshöhe (§ 19 ErbStG).
Wie wird die Dubai-Immobilie bewertet?
Nach § 12 Abs. 7 ErbStG i.V.m. § 31 BewG ist die Auslandsimmobilie mit dem gemeinen Wert (Verkehrswert) zum Todeszeitpunkt anzusetzen. Üblich: aktuelles RICS-Gutachten oder Bewertung eines RERA-zertifizierten Sachverständigen, umgerechnet zum EZB-Referenzkurs des Todestages. Bei vermieteten Wohnimmobilien gewährt § 13d ErbStG einen Bewertungsabschlag von 10 % auf den Verkehrswert.
Wie übertrage ich die Dubai-Immobilie an die Erben?
Ohne DIFC-Testament gilt für nicht-muslimische Erblasser standardmäßig Scharia-Erbrecht über die UAE-Personal-Status-Gerichte — Aufteilung kann von der gewünschten Verteilung abweichen. Mit registriertem DIFC Will (DIFC Wills Service Centre) gilt die freie Testierfreiheit nach DIFC-Recht. Die DLD-Eigentumsumschreibung erfolgt nach Vorlage des bestätigten Testaments und Erbschaftsschein-äquivalenten Dokumenten.
